路線価 (2023) 東京都東久留米市中央町4-1658-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 東久留米市東京都東久留米市中央町４丁目１６５８番６
価格時点	2023 年
駅名	ひばりヶ丘駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	4,440万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万4,752 円 1平米 19万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	4,460万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万8,058 円／坪 1平米 19万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、東久留米市及びその周辺市のうち西武線沿線の住宅地域がその中心で、特に価格牽連性が強いのはバス便エリアである。主な需要者は、圏内に居住する一次取得者層やそのほか地縁的選好性を有する買替層であるが、このところ圏外からの転入者も見られる。徒歩圏外であるが環境良好な地域である。大型商業施設にも近く、住宅需要は堅調で、地価も上昇となっている。新築建売住宅については、このところ４千万円弱の物件が中心となっている。 (2) 同一需給圏は、東久留米市及びその周辺市にあり、主として西武池袋線・西武新宿線沿線のバス便エリアと考えられる住宅地域と判定した。主たる需要者は都心部への通勤者世帯並びに地縁的選好性を有する一次取得者層が大半を占める。バス便エリアであること等から利便性はやや劣るものの、一般的要因の影響を受けて地価は緩やかな上昇傾向にある。中心価格帯は土地は１２０㎡程度で２，５００万円程度、新築戸建では４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、居住の快適性或いは利便性を重視しての自己居住目的の取引が殆どである。その為、収益性を反映した収益価格は説得力に欠ける。一方、本件比準価格は、主に自己居住目的で取引された際の事例に基づくもので、典型的な需要者の購入動機を反映した実証的で説得力を有する価格である。そこで、比準価格を採用することとし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住の快適性や通勤の利便性等を重視する自己使用目的の取引が大半であり、需要者は類似物件との比較検討を踏まえて取引を行うのが一般的で、収益性については参考程度にとどめられると考えられる。よって、市場の実態を反映した説得力のある比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討、不動産市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ひばりヶ丘駅南西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東久留米市東京都東久留米市中央町４丁目１６５８番６
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした熟成された住宅地域で、特に変動要因はなく、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。 (2)価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 63万4,752 円 1平米 19万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 63万8,058 円 1平米 19万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 63万4,752円 1平米 19万2,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 63万8,058円 1平米 19万3,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費の高騰等により新築戸建分譲住宅の価格は上昇したが、低金利や共働世帯の増加、住に対する意識の変化等を背景に需要は堅調に推移してきた。 (2)人口は概ね横這いで推移しており、新型コロナウイルス感染症、住宅金利の動向による先行きの不透明感は残るものの住宅需要は概ね堅調である。
地域要因
(1)駅徒歩圏外に存する大規模店舗近くの区画整然とした住宅地域である。特に地域要因の変動はないが、地価は一般的要因の影響を受けて上昇となった。 (2)一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められない。一般的要因の影響により地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＯＭ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東久留米市中央町４丁目１６５８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,238 円／平米 62万5,621 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,785 円／平米 59万4,369 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,345 円／平米 61万2,751 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＯＭ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東久留米市中央町４丁目１６５８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,054 円／平米 65万4,767 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,877 円／平米 65万875 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,796 円／平米 59万4,406 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＯＭ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東久留米市中央町４丁目１６５８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,353 円／平米 54万45 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,774 円／平米 60万4,251 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,427 円／平米 62万2,940 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＯＭ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東久留米市中央町４丁目１６５８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,209 円／平米 61万8,913 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,089 円／平米 59万8,680 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,785 円／平米 61万899 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＩＳ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東久留米市中央町４丁目１６５８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,580 円／平米 71万6,013 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,607 円／平米 70万6,185 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,719 円／平米 64万3,741 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情