路線価 (2023) 東京都東久留米市中央町5-458-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 東久留米市東京都東久留米市中央町５丁目４５８番９
価格時点	2023 年
駅名	東久留米駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万7,812 円 1平米 20万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億3,300万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万4,506 円／坪 1平米 20万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東久留米市及び周辺市の幹線道路ないしは準幹線道沿いに存する路線商業地域、商住混在地域であり、需要者については規模にも左右されるが、地元企業や沿道サービス型店舗を展開する法人等が想定される。コロナ禍における行動自粛時期においては不動産需要は低迷していたが、その後はウィズコロナによる経済活動の再開にともない新規需要も増え、ほぼコロナ禍以前の状況にまで回復している。 (2) 同一需給圏は、東久留米市及びその周辺市域に存する幹線道路沿いの路線商業地域及び商住の混在地域等である。需要者は、地縁性を有する中小事業者や店舗等を需要する事業法人等が中心と考えられる。沿道型店舗や共同住宅など多用な用途が想定され、良好な資金調達環境を背景に、地価は上昇傾向にある。取引は目的や規模等によって個別性が強いものの、中心となる価格は、１５～３０万円／㎡程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域の繁華性や商圏等の立地特性を考慮すると、賃貸用収益物件の運営を目的とする需要は少なく、また、建築される建物等も個別性が強くなるため、自用の店舗や事業所敷地に対する需要が中心となる。よって実証性並びに価格牽連性を有する取引事例から試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は小金井街道沿接の路線商業地域であり、店舗、事業所、共同住宅等多種多様な用途が想定される。収益性を重要な選択の指標とする商業地取引において収益価格は一定の信頼性を有するが、様々な用途や取引目的を反映した現実の取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力に優ると認められる。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東久留米駅　南西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	199.9 坪 (661 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅等が見られる都道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	65 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	173 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東久留米市東京都東久留米市中央町５丁目４５８番９
標準地の範囲
東	0 m
西	35 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。 (2)近隣地域の価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状維持を基調として推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万7,566 円 1平米 21万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 68万7,648 円 1平米 20万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 65万7,894円 1平米 19万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 65万7,894円 1平米 19万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利を背景に不動産需要は好調ではあるが、今後の金利動向、国内外の経済情勢等により先行きはやや不透明である。 (2)持続的低金利が下支えとなり、国内の不動産市況は概ね堅調に推移しているが、金融政策転換の兆しが市場に警戒感をもたらす可能性が認められる。
地域要因
(1)幹線道路沿いの路線商業地域である。地域要因に特段の変化は認められないが、一般的要因の影響により地価は緩やかな回復傾向にある。 (2)幹線道路沿いの路線商業地域として、地域要因に特段の変動は認められない。地価は安定傾向で推移している。
個別的要因	(1)特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。基準容積率が僅かに劣るものの、地域においてはほぼ標準的な画地であり、市場競争力は普通程度である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＯＭ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東久留米市中央町５丁目４５８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,795 円／平米 71万6,724 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,065 円／平米 74万4,065 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,292 円／平米 68万2,001 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＯＭ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東久留米市中央町５丁目４５８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,336 円／平米 73万5,043 円／坪
推定価格 平米 坪	23万358 円／平米 76万1,564 円／坪
標準価格 平米 坪	21万951 円／平米 69万7,404 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＫＩ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東大和市
地域	東京都東久留米市中央町５丁目４５８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万6,658 円／平米 94万7,691 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,272 円／平米 77万1,197 円／坪
標準価格 平米 坪	22万4,300 円／平米 74万1,536 円／坪
査定価格 平米 坪	22万2,000 円／平米 73万3,932 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＩＴ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都東久留米市中央町５丁目４５８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,454 円／平米 82万1,389 円／坪
推定価格 平米 坪	25万4,792 円／平米 84万2,342 円／坪
標準価格 平米 坪	21万224 円／平米 69万5,001 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情