路線価 (2023) 東京都武蔵村山市学園4-15-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 武蔵村山市東京都武蔵村山市学園４丁目１５番３
価格時点	2023 年
駅名	武蔵砂川駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,210万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,230万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万6,310 円／坪 1平米 13万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、武蔵村山市内の住宅地域である。主たる需要者は武蔵村山市内及びその周辺市町に居住する個人、地縁を有する地元住民であり、都心部からの転入者はやや少ない。需要者は若年層の一次取得者層が中心で、江戸街道背後に位置し、住環境、交通利便性は良く、市内においては比較的潜在需要が強い地域であり、不動産市況は持ち直している。市場の中心となる価格帯は新築戸建住宅で３，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏の範囲は、西武拝島線各駅よりバス便利用の武蔵村山市内及び隣接市の住宅地域であると判断した。物件の総額が取引の指標となる地域であり、新築戸建住宅で３，０００万円台前半、中古戸建住宅で１，５００万円から２，０００万円程度までである。需要者は、武蔵村山市に地縁的な選好性を有する者や子育て世代を中心とした一次取得者である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、代替競争等の関係にある取引価格より求められた価格で、本件では同一需給圏内において取引された事例より求められており、実証的な価格である。対象標準地の存する地域は自用の居住目的の取引が多く、賃貸経営は成り立たないため収益還元法の適用は採用しなかった。以上より、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替競争等の関係にある取引価格より求められた価格で、本件では同一需給圏内において取引された事例より求められており実証的な価格である。対象標準地は郊外部の住宅地域に存するため、収益的な利用を行うことが困難であることから収益還元法の適用は行わない。以上より、市場の特性を踏まえ、比準価格を標準に代表標準地からの検討を加えて、最近の不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵砂川駅北東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅のほか空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	武蔵村山市東京都武蔵村山市学園４丁目１５番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12.5 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ　私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空地等も見られるが、閑静な戸建住宅地域として熟成しつつある。地域要因に特段の変動要素が認められないことから、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)地域内に価格形成に大きな影響を与える要因の変動はなく、当面は現状のまま推移していくものと判断した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は回復傾向にあり、不動産市場は底堅く推移しているが、コロナ禍での生活様式の変化や物価上昇等の推移動向に留意が必要である。 (2)円安や物価高、海外の情勢不安から、将来の経済動向は不透明であり一部富裕層を除いては慎重な行動が目立つ。
地域要因
(1)中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で地域要因に特段の変動はない。 (2)木造二階建の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと考えられる。地域内に特段の地域要因の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化はない。 (2)標準的な画地として、特段の変化要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＳＴ５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵村山市
地域	東京都武蔵村山市学園４丁目１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,296 円／平米 74万1,523 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,880 円／平米 70万3,781 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,593 円／平米 50万7,778 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＤＫ５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵村山市
地域	東京都武蔵村山市学園４丁目１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,978 円／平米 41万9,789 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,778 円／平米 40万2,598 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,544 円／平米 41万5,048 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＳＴ５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵村山市
地域	東京都武蔵村山市学園４丁目１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,458 円／平米 43万4,600 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,899 円／平米 46万2,506 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,237 円／平米 44万482 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＳＴ５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵村山市
地域	東京都武蔵村山市学園４丁目１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,006 円／平米 45万2,942 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,092 円／平米 48万2,980 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,330 円／平米 43万7,483 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＨＤＫ５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵村山市
地域	東京都武蔵村山市学園４丁目１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,468 円／平米 48万7,529 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,030 円／平米 48万6,081 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,984 円／平米 43万6,339 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情