路線価 (2023) 東京都多摩市連光寺1-21-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 多摩市東京都多摩市連光寺１丁目２１番６
価格時点	2023 年
駅名	聖蹟桜ヶ丘駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円／坪 1平米 16万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に多摩市北東部の連光寺地区及びその周辺地区における住宅地域と判定した。典型的な需要者は、自己居住用の戸建住宅用地としての利用を目的とするエンドユーザー等が想定され、多摩市内及び周辺市の居住者等が多いと思われる。土地値は総じて３０～４５坪で１５００～２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、多摩市内の京王線・京王相模原沿線各駅より、徒歩又はバス便を要し、戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。同一需給圏における典型的な市場参加者としては、同エリアに居住する地縁性を有する一次取得者が大半を占める。自然環境は良好であるものの、丘陵地帯の住宅地域であることから、市場選好性はやや弱いものと思われる。市場における中心価格帯は、土地が２５００万円程度、新築戸建住宅で４０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象不動産は比較的成熟度の高い戸建住宅地で、主な需要者は、通常、周辺地域の土地相場等を考慮し、取引価格等の意思決定を行うことから、現実の市場で成立した取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。一方、多摩地域の賃貸住宅の過剰供給・需要の減退傾向などから収益物件開発素地としての取得は少なく、収益価格の規範性は低いと考える。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は、戸建住宅を中心に共同住宅も散見される既成住宅地域で、自己使用目的での取引が大半であり、収益物件については、土地活用の観点から建設されたものが多い。対象不動産はやや駅距離があり、土地価格に見合う賃料収入が得られないことから、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	聖蹟桜ヶ丘駅東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	42 坪 (139 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	都立自然公園（普通）-都立公(普通)
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	多摩市東京都多摩市連光寺１丁目２１番６
標準地の範囲
東	100 m
西	10 m
南	20 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	都立自然公園（普通）-都立公(普通)
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)昭和５０年代中頃にミニ開発された住宅地域である。聖蹟桜ヶ丘駅からやや離れたエリアではあるが、成熟度は比較的高く、至近に公園が配置されるなど住環境も良好であり、地価水準は横ばいに推移していくと考える。 (2)一般住宅を中心とする既存住宅地域であり、近隣地域の価格形成に大きな影響を与える要因はないものと考えられ、当面の間、現況を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はコロナ禍の厳しい環境が緩和されつつあるが、依然として予断を許さない状況にある。一方、不動産市場は全体的に持ち直しの傾向が見られる。 (2)コロナ禍の影響は依然不透明であるが、不動産市場においては持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)聖蹟桜ヶ丘駅からやや離れたエリアではあるが、住宅地域としての成熟度は比較的高い。よって、その地価水準は横ばいに推移していくものと考える。 (2)近隣地域は、若干駅距離のある熟成した既存住宅地域であるが、特筆すべき地域要因はなく、地価は概ね横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)画地の位置・形状及び規模、間口等の接面状況などを総合的に勘案した結果、今後も標準的な競争力を持続していくものと判断した。 (2)東側幅員５．０ｍ市道に面し、日照・通風等の居住環境がやや優る。その他の特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＭ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	多摩市
地域	東京都多摩市連光寺１丁目２１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,710 円／平米 47万8,411 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,223 円／平米 51万3,167 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,028 円／平米 53万5,665 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＡ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	多摩市
地域	東京都多摩市連光寺１丁目２１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万90 円／平米 49万6,198 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,317 円／平米 47万7,112 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,625 円／平米 54万944 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＨ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	多摩市
地域	東京都多摩市連光寺１丁目２１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,272 円／平米 55万6,307 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,606 円／平米 55万799 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,940 円／平米 55万1,904 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＨ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	多摩市
地域	東京都多摩市連光寺１丁目２１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万500 円／平米 49万7,553 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,567 円／平米 54万7,365 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,232 円／平米 54万9,563 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情