路線価 (2023) 北海道紋別市落石町2-7-51 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 紋別市北海道紋別市落石町２丁目７番５１
価格時点	2023 年
駅名	遠軽駅 から 49000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	178万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,473 円 1平米 7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	178万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,473 円／坪 1平米 7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は紋別市内の住宅地一円であるが、特に落石地区・元新地区周辺との代替性が高い。主たる需要者は、居住目的で取得する紋別市在住者である。落石地区は市内住宅地の中でも需要が高く不動産取引は多い地域であるが、反面供給物件も多く若干地価は弱含んでいる。また、更地物件よりも中古住宅が選好される傾向がある。市場における中心価格帯は、７０坪程度の土地で概ね１坪あたり２３，０００円前後と推定する。 (2) 同一需給圏は紋別市落石町を主として、市内全域の住宅地域である。需要者は市内居住者が大半で、市外からの流入は少ない。対象標準地は紋別市街地に近い利便性のよい住宅地であるが、人口減、高齢化の影響もあり、土地需要は弱い。売買件数は少なく、土地価格は総額で１５０～２００万円程度で、取引の中心は中古住宅である。当該地区では、今のところ新型コロナウイルスの地価への影響は顕在化していない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は落石地区の４事例と比較して求められており、市場性を反映し説得力が高い。一方、収益価格は賃貸アパートの建築を前提として求めたが想定要素も多く、また一般的な需要者は自己居住目的で取得すると考えられることから参考程度にとどめる。以上より本件においては、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。一部においてアパート等の収益物件も見られるが自用の一般住宅を中心とした地域であり、収益価格はやや低い結果となった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、市場分析の結果及び前年対象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	遠軽駅北西方
距離	49000 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	紋別市北海道紋別市落石町２丁目７番５１
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	22 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)落石地区は広域紋別病院・店舗等利便施設への接近性に優れ、紋別市内でも相対的に需要は高い地域である。しかし人口減少及び高齢化の進行から不動産需要は減退しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)対象標準地は郊外型商業施設に近い比較的利便性の良い住宅地域である。地域要因に大きな変動要因はないものの、地域経済の低迷に伴う需要の減退により、地価は下落傾向で推移するものと考察する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万3,473 円 1平米 7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万3,473 円 1平米 7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万3,473円 1平米 7,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 2万3,803円 1平米 7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万3,473円 1平米 7,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 2万3,803円 1平米 7,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は限定的と考えられるが、基幹産業の衰退及び若年層の流出が継続している。 (2)新型コロナウイルス感染が継続するものの、経済活動の正常化が進む中で、紋別市内の住宅地への影響は顕在化していない。
地域要因
(1)商業施設や病院等に近く利便性が高い。一方で人口減少等の影響もあり、地価水準は下落傾向で推移している。 (2)市内においては、商業施設等が近くに存する等、比較的利便性の高い住宅地域であるが、人口減等もあり、住宅需要は減少傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231601219 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	紋別市
地域	北海道紋別市落石町２丁目７番５１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8,333 円／平米 2万7,549 円／坪
推定価格 平米 坪	7,778 円／平米 2万5,714 円／坪
標準価格 平米 坪	7,071 円／平米 2万3,377 円／坪
査定価格 平米 坪	7,180 円／平米 2万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231601219 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	紋別市
地域	北海道紋別市落石町２丁目７番５１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,398 円／平米 2万4,458 円／坪
推定価格 平米 坪	7,150 円／平米 2万3,638 円／坪
標準価格 平米 坪	7,079 円／平米 2万3,403 円／坪
査定価格 平米 坪	7,190 円／平米 2万3,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231601219 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	紋別市
地域	北海道紋別市落石町２丁目７番５１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,189 円／平米 2万3,767 円／坪
推定価格 平米 坪	6,783 円／平米 2万2,425 円／坪
標準価格 平米 坪	6,865 円／平米 2万2,696 円／坪
査定価格 平米 坪	6,970 円／平米 2万3,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231601219 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	紋別市
地域	北海道紋別市落石町２丁目７番５１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,050 円／平米 2万1 円／坪
推定価格 平米 坪	5,714 円／平米 1万8,890 円／坪
標準価格 平米 坪	6,802 円／平米 2万2,487 円／坪
査定価格 平米 坪	6,900 円／平米 2万2,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情