路線価 (2023) 北海道紋別市本町5-19-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 紋別市北海道紋別市本町５丁目１９番１
価格時点	2023 年
駅名	遠軽駅 から 46000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	160万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	158万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円／坪 1平米 1万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は紋別市内の中心商業地一円である。中心市街地は空地・空店舗が増加しており、店舗数が減少している。紋別市が進めるコンパクトシティ構想により公営住宅が増加しているが、空洞化の解消には至っていない。商業施設は主に落石方面のバイパス沿いに多くみられ、中心市街地の商況は厳しい状況である。主たる需要者は店舗の取得を目的とした個人及び法人が主と考えられ、中心価格帯は概ね１坪あたり４５，０００円～４８，０００円程度と推定する。 (2) 同一需給圏は紋別市内の商業地域一円一圏域である。需要者は店舗、事務所、事業所、共同住宅としての利用を目的とする地元個人及び法人事業者である。近年、郊外型の路線商業地域に顧客が流出し、中心部商店街の需要は弱く、地価は下落が続いている。商業地の取引は少なく、個別性も強いことから、中心価格の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は紋別市中心部の商業地の４事例と比較して求められており、市場性を反映し説得力が高い。一方、収益価格は店舗兼事務所の建築を前提として求めたが想定要素も多く、また需要者は自己所有目的の取引が多い市場特性から参考程度にとどめる。以上より本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格がえられた。店舗、事務所等の収益物件も見られるが、賃貸需要は弱く自用の建物も多いことから、賃貸市場の熟成度は低いため、収益価格がやや低廉となった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、市場分析の結果及び前年対象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	遠軽駅北西方
距離	46000 m
土地の状態
土地面積	34.5 坪 (114 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が見られる中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	21.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	紋別市北海道紋別市本町５丁目１９番１
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２１．５ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)紋別市内の中心商業地域である。市内の商業施設は落石地区のバイパス沿いに新規出店が集中し、中心市街地は空洞化が進んでいる。空地・空店舗が増加傾向にあり、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)紋別市役所やバスターミナルに近い、市中心部の商業地域であるが、市内においては商業地の新規需要は乏しい状態で、郊外型商業地域への移行もあることから、中心商業地の地価は下落傾向で推移するものと考察する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は限定的と考えられるが、基幹産業の衰退及び若年層の流出が継続している。 (2)新型コロナウイルス感染が継続するものの、経済活動の正常化が進む中で、紋別市内の商業地への影響は顕在化していない。
地域要因
(1)紋別市の中心商業地は空洞化が進み空地、空店舗が増加している。不動産需要は依然として低調で、地価は下落傾向にある。 (2)市街中心部の商店街であるが、近年は落石町周辺の郊外型路線商業地域の方が繁華性が高く、地価下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231601219 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	紋別市
地域	北海道紋別市本町５丁目１９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,256 円／平米 4万3,824 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,051 円／平米 4万6,453 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,193 円／平米 4万6,922 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231601219 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	紋別市
地域	北海道紋別市本町５丁目１９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,955 円／平米 4万9,441 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,417 円／平米 4万7,663 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,563 円／平米 4万8,145 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231601219 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	紋別市
地域	北海道紋別市本町５丁目１９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万584 円／平米 3万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	1万309 円／平米 3万4,082 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,251 円／平米 4万3,808 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231601219 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	紋別市
地域	北海道紋別市本町５丁目１９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,835 円／平米 4万9,045 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,028 円／平米 4万6,377 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,028 円／平米 4万6,377 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情