土地路線価格
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路線価 (2023) 北海道士別市東1条北1-10外 坪・平米

2023
路 線 価
北海道 士別市
北海道士別市東1条北1丁目10番外 (士別)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域)
  • 士別駅 から 1400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 北海道 士別市北海道士別市東1条北1丁目10番外
価格時点 2023
駅名 士別駅 から 1400m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
236万
(251 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 3万1,076
1平米 9,400
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月04日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
241万
(251 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 3万1,738 円/坪
1平米 9,600 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は士別市内の住宅地域であり、特に北部地区に形成された住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は、士別市に居住する個人である。取引価格は下落傾向が続いているものの、利便性の良好な住宅地においては、概ね横ばいの地域も見られる。中心となる価格帯は、土地は250万円前後、新築の戸建住宅は2000万円台前半程度となっている。

(2) 同一需給圏は、士別市内の住宅地域一円の範囲である。特に北部地区の住宅地域との代替性が高い。需要者の中心は市内在住の個人である。大型店舗等が存する南部地区に比べて利便性が劣る北部地区の需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移している。中心となる価格帯は、更地で200~300万円程度、新築の戸建物件で2000万円台前半程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあり、収益物件用途も考えられるものの、収益価格は試算上想定要素を含むため不確実性を伴い、本件では低位に試算された。実際の取引においては自用目的が中心である不動産市場の特性等から、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 収益価格は地価水準に対して賃料水準が低いため、試算価格は低位となっている。比準価格は、市内北部住宅地域に存する取引事例を採用し、適正に要因比較を行って求めたもので、市場性を反映した説得力のあるものとなっている。当該地域は自用の住宅が中心であり、価格形成は収益性より市場性が重視されている。以上より、本件では、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 士別駅北東方
距離 1400 m
土地の状態
土地面積 75.9 坪 (251 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.2 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 10 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 士別市北海道士別市東1条北1丁目10番外
標準地の範囲
80 m
西 80 m
100 m
150 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 17 m
奥行き 15 m
面積 255 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北  10m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内北部地区に所在する既成住宅地域であり、当面現状の住環境を維持するものと予測する。近年価格調整が進んだこと等から、地価水準は当面現状維持ないしやや弱含みで推移するものと予測する。

(2)市内北部地区に存する既成住宅地域である。今後も大きな変化はなく現状維持と予測する。利便性の良い南部地区に比べて人気が低く、需要は弱含みである。地価は下落傾向で推移すると考察する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 3万1,076
1平米 9,400
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 3万1,738
1平米 9,600
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 3万1,076
1平米 9,400
前年から次年への変動率 -2.1 %
2022年
1坪 3万1,738
1平米 9,600
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 3万1,738
1平米 9,600
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 3万1,738
1平米 9,600
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。個人消費は緩やかに持ち直している。住宅建設は弱い動きとなっている。雇用情勢は持ち直しの動きがみられる。

(2)新型コロナによる地価への大きな影響は現れていない。人口減少、地域経済の低迷等により宅地需要は全体的に弱含みである。

地域要因
(1)特段の変動は認められないものの、高齢化、人口減少等に伴い、全体的な宅地需要は低下している。

(2)市内北部地区に存する既成住宅地域である。利便性の良い南部地区に比べて人気が低く需要は弱含みである。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1231581220
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 士別市
地域 北海道士別市東1条北1丁目10番外
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
1万1,039 円/平米
3万6,495 円/坪
推定価格 平米
1万141 円/平米
3万3,526 円/坪
標準価格 平米
1万675 円/平米
3万5,292 円/坪
査定価格 平米
1万1,000 円/平米
3万6,366 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 10 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1231581220
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 士別市
地域 北海道士別市東1条北1丁目10番外
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
1万2,101 円/平米
4万6 円/坪
推定価格 平米
1万1,499 円/平米
3万8,016 円/坪
標準価格 平米
1万1,385 円/平米
3万7,639 円/坪
査定価格 平米
1万1,700 円/平米
3万8,680 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1231581220
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 士別市
地域 北海道士別市東1条北1丁目10番外
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
6,044 円/平米
1万9,981 円/坪
推定価格 平米
5,798 円/平米
1万9,168 円/坪
標準価格 平米
8,452 円/平米
2万7,942 円/坪
査定価格 平米
8,710 円/平米
2万8,795 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1231581220
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 士別市
地域 北海道士別市東1条北1丁目10番外
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
5,448 円/平米
1万8,011 円/坪
推定価格 平米
5,399 円/平米
1万7,849 円/坪
標準価格 平米
7,870 円/平米
2万6,018 円/坪
査定価格 平米
8,110 円/平米
2万6,812 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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