路線価 (2023) 東京都稲城市大字大丸字四号440-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 稲城市東京都稲城市大字大丸字四号４４０番２
価格時点	2023 年
駅名	南多摩駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,880万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万3,276 円 1平米 24万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,890万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万6,582 円／坪 1平米 24万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ南武線、京王相模原線沿線の住宅地域である。需要者は、近隣地域周辺部に多少とも地縁的動機を持つ一次取得者層及び買換層が中心と見られる。最寄駅への接近性に優位な住宅地域で、周辺の建売分譲の販売状況に見られるように需給は堅調であり、地価は上昇基調を維持している。標準的規模の新築戸建住宅で総額４，５００～５，０００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、稲城市のほぼ中心部、ＪＲ南武線沿線及び京王相模原線周辺の住宅地域である。需要者は、地元出身者や隣接市出身者等の地縁的つながりのある一次取得者層が中心である。小規模建売分譲を中心に需給は比較的堅調であり、地価は暫く、緩やかな上昇傾向で推移するものと考えられる。戸建物件は地積が１００～１２０㎡程度、総額が４，０００～４，５００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の近隣地域及びその周辺では、アパート等の賃貸不動産も散見されるところ、同地域における取引は自己居住用とする戸建住宅等が大勢を占める。こうした需要者層は、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視して住宅を購入するものと考えられる。このため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し、昨今の経済情勢を十分に踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺地域ではアパート等の収益建物の取引は少なく、収益性が価格形成に与える影響が小さい地域であり、収益価格は低位に試算された。また、住環境等を重視した市場価格が形成されている住宅地域であることから、実際の取引事例に基づく比準価格の説得力は収益価格よりも高いものと判断した。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南多摩駅東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	35.4 坪 (117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパートのほかに農地も残る住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲城市東京都稲城市大字大丸字四号４４０番２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特に変動はなく、低層住宅を中心とした地域として概ね現状を維持するものと予測する。 (2)地域要因に特に変動はなく、低層住宅を中心とした地域として概ね現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 81万3,276 円 1平米 24万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 81万6,582 円 1平米 24万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 80万3,358円 1平米 24万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 81万6,582円 1平米 24万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 80万3,358円 1平米 24万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、供給制約、金融情勢等、懸念されるが、このところ景気は持ち直しつつあり、不動産市場における需要は比較的堅調である。 (2)都市基盤整備の充実による環境条件の好転により、人口は増加傾向にある。新型コロナウイルスの影響は軽微で、不動産市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)南多摩駅周辺地域における区画整理等の影響を受けつつ、引き続き利便性の向上が認められる。 (2)低層住宅地域として標準的な環境を維持している。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)概ね標準的と判断される。個別的要因及び格差率には変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＴ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市大字大丸字四号４４０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,082 円／平米 72万979 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,122 円／平米 76万4,089 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,515 円／平米 75万8,777 円／坪
査定価格 平米 坪	24万1,000 円／平米 79万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＥＭ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市大字大丸字四号４４０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,799 円／平米 73万3,267 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,089 円／平米 91万2,750 円／坪
標準価格 平米 坪	24万1,759 円／平米 79万9,255 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＴ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市大字大丸字四号４４０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万8,182 円／平米 98万5,790 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,182 円／平米 98万5,790 円／坪
標準価格 平米 坪	26万1,563 円／平米 86万4,727 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市大字大丸字四号４４０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,731 円／平米 83万5,529 円／坪
推定価格 平米 坪	26万9,927 円／平米 89万2,379 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,703 円／平米 77万2,622 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＥＭ０５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市大字大丸字四号４４０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,497 円／平米 73万2,269 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,030 円／平米 82万9,905 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,734 円／平米 77万2,725 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情