路線価 (2023) 東京都稲城市大字坂浜字四十二号3173-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 稲城市東京都稲城市大字坂浜字四十二号３１７３番５
価格時点	2023 年
駅名	稲城駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	2,340万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,340万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万2,512 円／坪 1平米 15万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京王相模原線及び小田急多摩線沿線の各駅より徒歩限界圏に位置する概ね市内西部及び南部の戸建住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者を中心とする地域に地縁のある一次取得層が比較的多い。三沢川流域の傾斜地であり、利便性にも劣るため需要は限定的である。市場の中心価格帯は土地で２５百万円前後、新築戸建住宅は４０百万円前後である。 (2) 同一需給圏は京王相模原線及び小田急多摩線沿線やＪＲ南武線の各駅より徒歩限界圏に位置する概ね市内西部及び南部の戸建住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者を中心とする地域に地縁のある一次取得層が比較的多い。三沢川流域の傾斜地であり、利便性にも劣るため需要はやや限定的である。市場の中心価格帯は土地で２，０００万円前後、新築戸建住宅は３，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己居住目的の取引が主で、周辺の類似地域から同種の信頼性のある取引事例が得られたので比準価格の説得力は高い。一方、第三者に対する賃貸目的の取引は少数で、周辺に存するアパート等の賃貸住宅は既存地主による遊休地の有効活用が多く、賃料水準は土地価格に見合う水準に達していないため収益価格は低位に試算されたものと判断する。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺地域ではアパート等の収益建物の取引は少なく、収益性が価格形成に与える影響が小さい地域であり、収益価格は低位に試算された。また、住環境等を重視した市場価格が形成されている住宅地域であることから、実際の取引事例に基づく比準価格の説得力は収益価格よりも高いものと判断した。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、更に前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	稲城駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲城市東京都稲城市大字坂浜字四十二号３１７３番５
標準地の範囲
東	90 m
西	20 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)昭和４０年代以降に三沢川沿いの南傾斜の谷戸田がミニ開発により宅地化された地域で、開発余地は限定的で地域要因に格別の変動要素はないため、概ね現状を維持するものと予測する。 (2)地域要因に特に変動はなく、低層住宅を中心とした地域として概ね現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 50万2,512 円 1平米 15万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)土地区画整理事業による基盤整備の進展、周辺市地価との比較による値頃感、人口の流入、低金利の継続等を背景として当市の地価は上昇している。 (2)都市基盤整備の充実による環境条件の好転により、人口は増加傾向にある。新型コロナウイルスの影響は軽微で、不動産市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)三沢川流域の傾斜地で、開発余地が乏しく、周辺に大規模開発計画等の地域要因の重要な変動要素は認められない。 (2)低層住宅地域として標準的な環境を維持している。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に関し、代替・競争関係にある他の不動産と比較した優劣、競争力の程度に重要な変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＴ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市大字坂浜字四十二号３１７３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万316 円／平米 36万4,705 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,642 円／平米 43万8,514 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,036 円／平米 49万2,713 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＴ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市大字坂浜字四十二号３１７３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,217 円／平米 60万9,021 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,676 円／平米 61万3,845 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,521 円／平米 46万7,868 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＴ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市大字坂浜字四十二号３１７３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,660 円／平米 60万568 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,898 円／平米 61万1,273 円／坪
標準価格 平米 坪	14万180 円／平米 46万3,435 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市大字坂浜字四十二号３１７３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万714 円／平米 63万500 円／坪
推定価格 平米 坪	18万7,081 円／平米 61万8,490 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,359 円／平米 49万475 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情