路線価 (2023) 東京都稲城市平尾2-78-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 稲城市東京都稲城市平尾２丁目７８番３
価格時点	2023 年
駅名	新百合ヶ丘駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,560万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	4,490万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万8,304 円／坪 1平米 18万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小田急線、京王相模原線沿線の住宅地域である。需要者は、稲城市及び隣接市に在住する一次取得者層及び買換層が中心と見られる。古くに開発された敷地規模が制限される分譲地であり地価は安定して推移してきたが、住環境良好な住宅地であり、最近の周辺部における住宅分譲価格等の影響を受け、このところ地価も俄かに上昇傾向にある。土地は４，５００万前後が取引の中心となるものと思われる。 (2) 同一需給圏は主に小田急多摩線、京王相模原線沿線で稲城市及び川崎市の戸建住宅地域で、主たる需要者は同一需給圏内の居住者が多い。戸建住宅用に開発され賃貸住宅は転勤等に伴う一時貸にとどまる。最寄駅からバス圏で利便性に劣り、分譲時から５０年以上が経過し住民は高齢化し、地区計画の最低敷地面積１６５㎡規制により市場性の制約があるため需要は頭打ちである。土地で４０百万円前後が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地周辺における住宅地の取引事例を採用して算定した比準価格は市場実態を反映しており、十分に信頼性を有する。一方、当地域は戸建住宅用に大規模に開発された住宅団地であって、居住の快適性等を重視する住宅地域であることから、本件では合理的な賃貸経営は困難と判定して特に同価格の算定は実施しなかった。このため、実証的で規範性を有する比準価格を採用し、代表標準地、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域的特性及び個別的要因の類似性の高い取引事例に乏しいものの、比準価格は市場実態を反映しており一定の信頼性を有する。戸建住宅用に開発され、地区計画によりアパート等の建築が制限されている地域のため、収益価格の試算は断念したが、戸建賃貸を想定した場合の投資採算性は非常に低いものと推定される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新百合ヶ丘駅西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	73.8 坪 (244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲城市東京都稲城市平尾２丁目７８番３
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15.5 m
面積	250 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特に変動はなく、戸建住宅地として概ね現状を維持するものと予測する。 (2)戸建住宅地域として熟成しており、地区計画により最低敷地面積が１６５㎡に、建物は３戸以上の集合住宅が禁止されているため、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 60万8,304 円 1平米 18万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、供給制約、金融情勢等、懸念されるが、このところ景気は持ち直しつつあり、不動産市場における需要は比較的堅調である。 (2)土地区画整理事業による基盤整備の進展、周辺市地価との比較による値頃感、人口の流入、低金利の継続等を背景として当市の地価は上昇している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は認められない。 (2)昭和４０年代に開発された戸建分譲団地内に存し、最低敷地面積１６５㎡規制により需要は限定的である。地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)概ね標準的と判断される。個別的要因及び格差率には変動はない。 (2)個別的要因に関し、代替・競争関係にある他の不動産と比較した優劣、競争力の程度に重要な変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＴ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市平尾２丁目７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万974 円／平米 63万1,360 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,371 円／平米 64万5,897 円／坪
標準価格 平米 坪	21万4,930 円／平米 71万559 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＴ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市平尾２丁目７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,765 円／平米 64万587 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,149 円／平米 64万1,857 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,449 円／平米 66万9,296 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＴ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市平尾２丁目７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,725 円／平米 64万7,067 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,329 円／平米 62万5,922 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,708 円／平米 62万7,175 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＥＭ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市平尾２丁目７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万5,814 円／平米 68万421 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,088 円／平米 65万8,185 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,198 円／平米 61万2,265 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＨ０５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市平尾２丁目７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,706 円／平米 59万802 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,376 円／平米 63万2,689 円／坪
標準価格 平米 坪	18万714 円／平米 59万7,440 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情