路線価 (2023) 東京都稲城市大字大丸字八号1030-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 稲城市東京都稲城市大字大丸字八号１０３０番１ ２２街区大字大丸１０３０番１
価格時点	2023 年
駅名	南多摩駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,450万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万2,210 円 1平米 28万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,450万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万2,210 円／坪 1平米 28万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、稲城市及びその隣接市内の南武線や京王相模原線沿線における用途の多様性が認められる近隣商業地域及び商住混在地域である。現在は商業繁華性及び用途の多様性はそれほど高くなく、区画整理事業区域内で需要者は、主に店舗経営等を目指す法人または個人または、利便性からマンション用地として開発を目的としたデベロッパーである。地価水準は、㎡当たり２６０，０００円／㎡から３００，０００円／㎡。総額で１億円から３億円程度である。 (2) 同一需給圏は、稲城市を中心に隣接市に及ぶ商業地域一帯と把握した。主たる需要者は自己使用目的の事業者等が中心である、規模の纏まったものは開発業者も含まれる。価格については、低金利等の一般的要因及び希少性等を反映して小率ながら上昇傾向にあり、中心的価格帯は商業地としての性格から相場を形成するに至っていない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象不動産の近隣地域は、南武線南多摩駅前の近隣商業地域である。同一需給圏はその沿線及び同市内の路線商業地等である。主として店舗の顧客は、駅周辺及び背後地の住民であるが、南多摩駅前は、繁華性は少し低いが、区画整理も進行中でホテルや日常品販売の店舗等がみられるためある程度の収益は上がる。よって、収益価格は若干低いが、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、前年の公示価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のように決定した。 (2) 近隣地域は商業地域であるが、繁華性が低く収益物件としての取引も少なく、周辺地域を含めて賃貸経営に基づく収益性が価格形成の主要因となっていないため、比準価格に比し、低位に求められた。よって、地域における対象地の市場性を実証的に反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南多摩駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	36.6 坪 (121 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層店舗兼住宅、共同住宅が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲城市東京都稲城市大字大丸字八号１０３０番１２２街区大字大丸１０３０番１
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	10 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	南多摩駅周辺土地区画整理事業が進行中
街路	２８ｍ　都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)南多摩駅周辺土地区画整理事業区域に存する川崎街道沿いの商業地域であるが繁華性は低く、住宅利用が主体である。区画整理事業の進捗に伴い、宅地化が進むと考えられるが、当面は現状がまま推移すると考えられる。 (2)南多摩駅周辺土地区画整理事業区域内に存する川崎街道沿いの商業地域であるが、繁華性はやや低い、今後は、区画整理事業の進展により、低未利用地の有効利用が進展していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 96万2,046 円 1平米 29万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 94万8,822 円 1平米 28万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 96万2,046円 1平米 29万1,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 94万8,822円 1平米 28万7,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、物価上昇等の影響もあり、一部持ち直しの動きに弱さがみられるものの、不動産市場は堅調である。 (2)背後住宅地の地価上昇を背景として商業地の地価も上昇傾向にある。
地域要因
(1)駅からの接近性から優れた近隣商業地である。予定であった大型店舗の進出等も白紙に戻り勢いは一時的に減退している。 (2)街路条件・環境条件等の地域要因に格別の変化はない。
個別的要因	(1)対象標準地は地積、規模等において標準的なもので個別的要因による変動要因は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＥＭ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市大字大丸字八号１０３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万5,858 円／平米 97万8,107 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,404 円／平米 94万240 円／坪
標準価格 平米 坪	29万6,254 円／平米 97万9,416 円／坪
査定価格 平米 坪	29万6,000 円／平米 97万8,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＡ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市大字大丸字八号１０３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万7,864 円／平米 115万38 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,146 円／平米 109万4,769 円／坪
標準価格 平米 坪	33万8,942 円／平米 112万542 円／坪
査定価格 平米 坪	33万9,000 円／平米 112万734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区画整理地内
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都稲城市大字大丸字八号１０３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万9,825 円／平米 115万6,521 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,023 円／平米 117万400 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,502 円／平米 94万3,870 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＧ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都稲城市大字大丸字八号１０３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,288 円／平米 99万9,364 円／坪
推定価格 平米 坪	31万147 円／平米 102万5,346 円／坪
標準価格 平米 坪	29万4,537 円／平米 97万3,739 円／坪
査定価格 平米 坪	29万5,000 円／平米 97万5,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	67 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＧ０５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	狛江市
地域	東京都稲城市大字大丸字八号１０３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万5,446 円／平米 87万7,564 円／坪
推定価格 平米 坪	27万5,533 円／平米 91万912 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,188 円／平米 96万5,974 円／坪
査定価格 平米 坪	29万2,000 円／平米 96万5,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情