路線価 (2023) 東京都稲城市向陽台3-7-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 稲城市東京都稲城市向陽台３丁目７番２
価格時点	2023 年
駅名	稲城駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億9,300万 円 (840 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億9,300万 円 (840 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万380 円／坪 1平米 23万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は稲城市及び隣接市の路線商業地域及び近隣商業地域で、主な需要者は併用住宅等を購入しようとする個人又は事業者が中心である。路線沿いではあるが、主に向陽台地区の居住者を顧客とする店舗、各種公益施設が連たんする地域であり、商圏は局所的と見られる。市場の中心価格帯は規模によって異なり判定は困難であるが、背後住宅地の価格帯との関連を考慮すると、土地の単価は概ね２００～３００千円／㎡程度が妥当な水準と判断される。 (2) 同一需給圏は主として稲城市及び隣接市の商業地域及び路線沿いの混在住宅地域で、主な需要者は生活密着型の店舗利用目的の事業者等である。多摩ニュータウンの住宅団地内に所在するが、路線沿いのため商圏は広く市内人口の増加の恩恵を受けている。市場の中心価格帯（土地総額）は規模により区々となり特定し難いが、土地の単価は㎡あたり２００～３００千円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は路線型近隣商業地に所在するが、周辺は商業性に特化した利用形態が主体ではなく、事業者向け賃料水準を十分に確保できるまでには至っていない。実際の取引価格は、類似地域における価格を重視して成立するものと思われる。このため、本件では、収益価格を関連付けるも、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地、前年公示価格との検討を行うとともに、昨今の経済情勢を十分に踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 収集した取引事例は地域的特性に標準地と異なる要素があるが取引市場の実態を反映し、求められた比準価格には一定の説得力が認められる。収益価格は標準地上に最有効使用の賃貸用建物を想定して求められた投資採算価格であるが、地域の賃料は土地価格に見合う水準に達していないためか低位に試算された。よって市場性を反映した比準価格をより重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	稲城駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	254.1 坪 (840 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模スーパー、銀行等が見られる近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲城市東京都稲城市向陽台３丁目７番２
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	30 m
面積	840 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後のニュータウン住宅居住者を顧客とする近隣商業地として計画的に配置された地域で、地域要因に特段の変動はなく、概ね現状を維持するものと予測する。 (2)多摩ニュータウン内に計画的に設けられた近隣商業地域であり、車客対応の大規模スーパーが核店舗のため商圏は比較的広く、空地等の出店余地も限られることから、地域要因は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万3,604 円 1平米 23万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万6,992 円 1平米 23万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万3,604円 1平米 23万4,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万6,992円 1平米 23万2,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、供給制約、金融情勢等、懸念されるが、このところ景気は持ち直しつつあり、不動産市場における需要は比較的堅調である。 (2)商業集積の進まない当市の商業地域は住宅地域との境界があいまいで、地価水準も接近しており、背後住宅地の上昇を受けて、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は認められない。 (2)多摩ニュータウン内の住宅団地に併設された商業地域で、出店余地は限定され、特段の変動要素は認められない。
個別的要因	(1)概ね標準的と判断される。個別的要因及び格差率には変動はない。 (2)個別的要因に関し、代替・競争関係にある他の不動産と比較した優劣、競争力の程度に重要な変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＴ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市向陽台３丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,370 円／平米 84万7,559 円／坪
推定価格 平米 坪	26万472 円／平米 86万1,120 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,693 円／平米 75万9,365 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＡ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都稲城市向陽台３丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万9,668 円／平米 75万9,282 円／坪
推定価格 平米 坪	24万2,867 円／平米 80万2,918 円／坪
標準価格 平米 坪	22万5,923 円／平米 74万6,901 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＳ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都稲城市向陽台３丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万6,942 円／平米 104万7,810 円／坪
推定価格 平米 坪	32万5,816 円／平米 107万7,148 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,228 円／平米 76万7,746 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＨ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	狛江市
地域	東京都稲城市向陽台３丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万9,008 円／平米 112万760 円／坪
推定価格 平米 坪	34万8,500 円／平米 115万2,141 円／坪
標準価格 平米 坪	23万33 円／平米 76万489 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情