路線価 (2023) 北海道士別市大通西6-712-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 士別市北海道士別市大通西６丁目７１２番１
価格時点	2023 年
駅名	士別駅 から 720m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	524万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,243 円 1平米 1万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	534万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,235 円／坪 1平米 1万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は士別市の商業地域全域であり、特に旧来からの商業地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は、地場中小企業、個人経営者等である。南部地区の商業施設、名寄市や旭川市の大型店舗等に顧客が流出しており、商況は低迷しているため、当該地域に対する需要は低調である。土地取引自体が少ないため、取引の中心となる価格帯は判然としない。 (2) 同一需給圏は、市内の商業地域一円の範囲である。特に市中心部の幹線道路沿いの既成商業地域との代替性が高い。需要者の中心は市内の中小法人、個人経営者である。南部地区、旭川市、名寄市の大型店舗等への顧客流出により需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。取引が少なく取引規模等も一様ではないため、中心となる価格帯は判然としないが、概ね坪当たり５３，０００円前後と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域にあり、賃貸需要が弱いこと等から収益価格は低位に試算された。実際の取引においては自用目的が中心である不動産市場の特性等を踏まえ、本件においては不動産市場の実態を反映した比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は賃貸需要が弱く空室が多いため、収益算定に不確定要素が多く、収益価格の説得力は低いものと思量する。比準価格は、市内の類似地域に存するものを採用し、適正に要因比較を行って求めたもので、市場性を反映した説得力のあるものとなっている。従って、本件では、収益価格は参考とし、市場性を反映した比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	士別駅北東方
距離	720 m
土地の状態
土地面積	102.2 坪 (338 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	士別市北海道士別市大通西６丁目７１２番１
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	29 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道４０号沿いに所在する旧来からの商業地域であり、少子高齢化、郊外大型店舗への顧客の流出等により、当該地域に対する需要は弱く、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (2)市中心部の国道４０号沿いに位置する既成商業地域である。今後も大きな変化はなく現状維持と予測する。南部地区、旭川市、名寄市の大型店舗等への顧客流出により需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると考察する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万1,243 円 1平米 1万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
前年から次年への変動率 -3.7 ％
2022年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。個人消費は緩やかに持ち直している。住宅建設は弱い動きとなっている。雇用情勢は持ち直しの動きがみられる。 (2)新型コロナによる地価への大きな影響は現れていない。地域経済の低迷や旭川市、名寄市との競合により商況は厳しく、商業地の需要は低迷している。
地域要因
(1)中心市街地での道の駅開業後も周辺地域への波及効果は特に見られず、南部地区の商業施設、名寄市等の大型店舗等へ顧客が流出しており需要は弱い。 (2)南部地区等の大型店舗への顧客流出により、市中心部の既成商業地域の需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231581220 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	士別市
地域	北海道士別市大通西６丁目７１２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,778 円／平米 5万2,162 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,801 円／平米 4万8,932 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,370 円／平米 4万7,507 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231581220 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	士別市
地域	北海道士別市大通西６丁目７１２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,313 円／平米 5万625 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,945 円／平米 5万2,714 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,270 円／平米 5万3,789 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231581220 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	士別市
地域	北海道士別市大通西６丁目７１２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,294 円／平米 5万562 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,294 円／平米 5万562 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	22 m
側道方位2	東
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231581220 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	士別市
地域	北海道士別市大通西６丁目７１２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,857 円／平米 2万5,975 円／坪
推定価格 平米 坪	7,778 円／平米 2万5,714 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,111 円／平米 3万6,733 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情