路線価 (2023) 東京都西東京市富士町2-856-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 西東京市東京都西東京市富士町２丁目８５６番６
価格時点	2023 年
駅名	東伏見駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,810万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,820万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万8,986 円／坪 1平米 28万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西東京市及び隣接市区の西武新宿線、同池袋線沿線徒歩圏内の低層住宅地域と判定した。典型的な需要者は都心への通勤世帯者で一次取得のほか買換えも見られる。近隣地域は市内の住宅地において居住環境が概ね中庸なため、比較的安定した需要が見込まれる。取引の中心価格帯は、地積３０坪程度で３０００万円前後、新築戸建住宅の場合は総額５０００万円前後。近隣地域の地価は新型コロナ禍の影響が緩和し引き続き上昇傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は東伏見駅徒歩圏を中心に保谷駅徒歩圏をも含む西東京市東部の住宅地域全般と判定した。需要の中心は地縁等を有する自用目的の住宅ニーズを持った個人と思料される。中心価格帯は土地は１００㎡台前半程度で２，０００万円台後半～４，０００万円台前半前後、新築戸建住宅の取引は４，０００万円台～５，０００万円台前半前後と思料される。新築戸建住宅需要を中心に需要が底堅いため、地価水準は微増傾向での推移が予測される状況と思料された。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上より、２試算価格を得た。比準価格は取引事例に基づく実証的な価格である。一方、収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。本件では取引時点が新しく、類似性が高い住宅地の事例が収集できたため、比準価格の精度は高い。他方、近隣地域は賃貸市場の成熟度はやや低く、収益価格は相対的に低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地等の価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。 (2) 対象標準地の存する地域の不動産取引は戸建住宅もしくはその敷地の売買が中心である。そして、このような市場参加者は土地価格については比準価格に着目して意思決定する事が多い。また、地域における投資収益物件の売買は殆ど見られない点や最有効使用の内容、経済合理性の観点を勘案しても収益価格の意義は乏しい。このため、比準価格を重視し収益価格は参考に留め、代表標準地等の価格に対する均衡をも比較考量の上で鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東伏見駅北東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅のほか農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西東京市東京都西東京市富士町２丁目８５６番６
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の変動要因はなく、現状を維持しながら推移していくものと予測される。 (2)特段の価格形成に影響する地域要因の変化は見込まれないが、市内の地価が手頃な地域では住宅需要が旺盛な点を勘案すると近隣地域周辺の価格動向は微増で推移と予測された。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 92万8,986 円 1平米 28万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 91万5,762円 1平米 27万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 92万8,986円 1平米 28万1,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 91万5,762円 1平米 27万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響は緩和されて当市の不動産価格は緩やかな上昇基調で推移している。 (2)市内の不動産取引の実態を見るに住宅需要は底堅い。よって、市内の住宅地域の価格動向は微増傾向と思慮する。
地域要因
(1)東伏見駅から徒歩圏内にある住宅地であり、居住環境は普通程度。格別の地域変動要因はなく、当面現状維持と予測される。 (2)市内の住宅地需要の底堅さ及び近隣地域周辺でも概ね同様の価格動向である市況を勘案すると、近隣地域周辺の価格動向は微増傾向と判断する。
個別的要因	(1)価格形成に影響を与える個別的要因の変動はない。 (2)価格形成に影響する画地条件の変動等の要素は見受けられない。よって、個別的要因に関しての特記事項等はないものと思料された。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＤＹ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市富士町２丁目８５６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万5,727 円／平米 114万2,973 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,109 円／平米 108万8,034 円／坪
標準価格 平米 坪	26万9,983 円／平米 89万2,564 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＴ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市富士町２丁目８５６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万393 円／平米 112万5,339 円／坪
推定価格 平米 坪	32万3,230 円／平米 106万8,598 円／坪
標準価格 平米 坪	28万3,039 円／平米 93万5,727 円／坪
査定価格 平米 坪	28万9,000 円／平米 95万5,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＭ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市富士町２丁目８５６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万196 円／平米 105万8,568 円／坪
推定価格 平米 坪	30万6,791 円／平米 101万4,251 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,703 円／平米 90万1,556 円／坪
査定価格 平米 坪	27万8,000 円／平米 91万9,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＭ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市富士町２丁目８５６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万441 円／平米 115万8,558 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,500 円／平米 108万9,327 円／坪
標準価格 平米 坪	27万4,812 円／平米 90万8,528 円／坪
査定価格 平米 坪	28万 円／平米 92万5,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情