路線価 (2023) 東京都西東京市新町6-661-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 西東京市東京都西東京市新町６丁目６６１番７
価格時点	2023 年
駅名	武蔵境駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,980万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万4,778 円 1平米 31万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,980万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万4,778 円／坪 1平米 31万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ中央線・西武新宿線沿線で、概ね西東京市・小平市・武蔵野市の圏域に存する低層住宅地域である。需要者は西東京市内を中心に周辺市に居住する一次取得者や買換取得者層である。武蔵境駅からバス便であるが、住環境は良好であり需要は多い。南側隣接の武蔵野市の影響が認められる。中心となる価格帯は、土地価格が画地規模１００～１２０㎡程度で３～４千万円程度、新築戸建住宅で５～６千万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ中央線各駅からのバス便を主たる交通手段とする範囲を含む西東京市南部の住宅地域全般と判定し、需要の主体は自用の住宅を求める個人と思慮する。中心価格帯は土地価格は１００～１３０㎡前後で３，０００万円台程度、新築戸建物件は５，０００万円前後程度である。対象標準地周辺はバス便とは言えＪＲ中央線を利用できる立地の点を考慮すると住宅需要が期待できるため、価格動向は微増傾向で推移と予測する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺にはアパートや共同住宅が見られるが、容積率が低い第一種低層住居専用地域に存することから収益価格は、比準価格に比較して低位に試算された。また、武蔵境駅からバス便であるが、取引の中心は自己使用の戸建住宅地である。規範性の高い取引事例を重視して試算した比準価格は実証的であり、説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は自用目的の需要が主体の閑静な住宅地域に位置する。このため、有力な市場参加者の思考は利便性・快適性を反映した取引事例の価格水準に依拠すると思慮され、投資採算性への意識は乏しい。また、本件では十分な取引事例に基づき適切な比較検討ができたため比準価格の説得力・精度は高い。以上を踏まえ、本件では比準価格を重視の上で収益価格は参考に留め、代表標準地等の価格に対する均衡をも踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	武蔵境駅北西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	38.4 坪 (127 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西東京市東京都西東京市新町６丁目６６１番７
標準地の範囲
東	90 m
西	70 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)武蔵境駅からバス便の住宅地域で、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は、当分の間やや強含みで推移するものと思われる。 (2)武蔵境駅からバス便の中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。市内の住宅地需要が全般的に底堅いため近隣地域周辺でも地価はやや強含みで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 103万4,778 円 1平米 31万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 103万4,778 円 1平米 31万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 102万1,554円 1平米 30万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 102万1,554円 1平米 30万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西東京市の人口は５年間で見ると東京都と同様で増加傾向、高齢化は徐々に進んでいる。ウィズコロナの状況下で、経済活動は回復しつつある。 (2)同一需給圏での不動産の取引動向を見るに、手頃な価格水準の住宅需要の上昇を勘案すると、その価格水準は微増傾向と思慮される。
地域要因
(1)最寄駅はＪＲ中央線武藏境駅であり、武蔵野市の影響がある。地域要因に大きな変化はない。 (2)バス便の地域で利便性が劣る点はあるが、市内の住宅需要が比較的強い点を勘案するに、地域においても価格動向は微増傾向と思慮された。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)価格形成に影響する画地条件の変動等の要素は見受けられない。よって、個別的要因に関し特記すべき事項等は存在しないものと判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＭ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市新町６丁目６６１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万5,217 円／平米 107万5,167 円／坪
推定価格 平米 坪	31万2,208 円／平米 103万2,160 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,208 円／平米 103万2,160 円／坪
査定価格 平米 坪	32万8,000 円／平米 108万4,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＭ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市新町６丁目６６１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,246 円／平米 80万7,477 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,785 円／平米 95万4,723 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2,568 円／平米 93万4,170 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＭ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市新町６丁目６６１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,720 円／平米 78万9,208 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,393 円／平米 73万5,231 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,103 円／平米 81万6,923 円／坪
査定価格 平米 坪	25万9,000 円／平米 85万6,254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＤＹ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市新町６丁目６６１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万4,635 円／平米 110万6,303 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,913 円／平米 108万774 円／坪
標準価格 平米 坪	30万2,138 円／平米 99万8,868 円／坪
査定価格 平米 坪	31万7,000 円／平米 104万8,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情