路線価 (2023) 東京都西東京市柳沢5-59-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 西東京市東京都西東京市柳沢５丁目５９番１５
価格時点	2023 年
駅名	西武柳沢駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,560万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万8,986 円 1平米 28万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,560万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万8,986 円／坪 1平米 28万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西東京市を中心に周辺市における西武新宿線及び池袋線沿線の住宅地域である。需要者は都心通勤者の一次取得者を中心に買換え層も見られる。最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、低金利やコロナ禍の縮小により地価はやや上昇傾向にある。中心となる価格帯は画地規模１００㎡程度の土地で３千万円前後、新築戸建住宅で５千万円台前半である。地域内には中規模画地も多いが、総額がかさむことから小規模な画地に比べて単価は低くなる傾向にある。 (2) 同一需給圏は西東京市及び隣接市区の西武新宿線、同池袋線沿線徒歩圏内の低層住宅地域と判定した。典型的な需要者は都心への通勤世帯者が中心。近隣地域は公共交通接近性及び居住環境が比較的良好なため、従来から需給は安定的に推移している。取引の中心価格帯は、新築戸建住宅で５０００万円前後、更地は１２０㎡で３０００万円前後。近隣地域の地価は新型コロナ禍の影響が緩和し引き続き上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域にはアパートも見られるが、収益物件の取引は少なく、土地需要は個人による自用目的の一般住宅ものが中心であり、収益性よりも周辺での取引価格が価格決定の主要な指標とされている。よって、収益価格は参考に留め、市場の動向を反映した実証的な比準価格を採用し、指定基準地及び周辺標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記とおり決定した。 (2) 以上より、２試算価格を得たが開差が生じているため再吟味する。比準価格は取引価格に基づく実証的な価格である。本件では最寄駅を同一とする類似性が高い事例を採用しており、規範性が高い価格が得られた。一方、収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、住宅地においては収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される。従って、比準価格を重視して、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。
交通
交通施設	西武柳沢駅南方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西東京市東京都西東京市柳沢５丁目５９番１５
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	120 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当分の間は大きな変化はないが、分割可能な規模の画地については漸次細分化が進むものと予測される。 (2)特段の変動要因はなく、現状を維持しながら推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 92万8,986 円 1平米 28万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 92万8,986 円 1平米 28万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 92万8,986円 1平米 28万1,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 91万9,068円 1平米 27万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 92万8,986円 1平米 28万1,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 91万9,068円 1平米 27万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)微増傾向にあった西東京市の人口は頭打ちで、高齢化は進行している。低金利の持続及びコロナ禍の縮小により不動産需要は回復傾向にある。 (2)新型コロナ禍の影響は緩和されて当市の不動産価格は緩やかな上昇基調で推移している。
地域要因
(1)西武柳沢駅から徒歩圏内にある住宅地域で、地域要因に大きな変化はないが、上記一般的要因により地価は緩やかな上昇基調で推移した。 (2)西武柳沢駅から徒歩圏内にある住宅地であり、居住環境は普通程度。格別の地域変動要因はなく、当面現状維持と予測される。
個別的要因	(1)西道路で居住の快適性は標準であるが、それによる市場での競争力に特に変化はない。 (2)西方位の画地。その他、格別の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市柳沢５丁目５９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,144 円／平米 100万2,194 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,544 円／平米 100万210 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,150 円／平米 94万2,706 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＴ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市柳沢５丁目５９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,466 円／平米 106万9,379 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,838 円／平米 100万1,182 円／坪
標準価格 平米 坪	26万9,909 円／平米 89万2,319 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市柳沢５丁目５９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,424 円／平米 80万8,066 円／坪
推定価格 平米 坪	27万4,841 円／平米 90万8,624 円／坪
標準価格 平米 坪	27万513 円／平米 89万4,316 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＤＹ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市柳沢５丁目５９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万7,516 円／平米 108万2,768 円／坪
推定価格 平米 坪	30万9,474 円／平米 102万3,121 円／坪
標準価格 平米 坪	27万7,058 円／平米 91万5,954 円／坪
査定価格 平米 坪	28万3,000 円／平米 93万5,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情