路線価 (2023) 東京都西東京市東町3-294-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 西東京市東京都西東京市東町３丁目２９４番１９
価格時点	2023 年
駅名	保谷駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	4,770万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 171万2,508 円 1平米 51万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	4,770万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 171万5,814 円／坪 1平米 51万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、西東京市を中心に多摩地区及び区部西部を含む各鉄道駅周辺に広がる商業地域である。需要者は、当該地域において、店舗、事務所等として利用する法人、収益用不動産として取得する投資家及び不動産会社が中心である。評価対象地は、最寄駅から近く繁華性が高いことから購入ニーズが高い。地価の水準は、収益性により個別性が強いが㎡あたり５０万円台程度が取引水準である。地価は若干の上昇傾向にある。 (2) 同一需給圏は西東京市及びその隣接市を中心として鉄道路線各駅周辺に形成される商業地域である。需要者は当該地域において店舗、事務所等の敷地として土地を取得する法人、投資家、不動産会社等である。対象標準地は西武池袋線保谷駅至近の駅前商業地域に存し、根強い土地需要はあるが、土地取引の中心価格帯は個別性が強いため、把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、繁華性の比較的高い駅前商業地域であり、土地残余法により収益価格を試算したが、やや想定要素が多い。一方、比準価格は、実際の市場において取引された取引事例より比準しており、取引価格には収益性も考慮されているものである。よって、説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地の存する近隣地域は最寄駅至近に店舗及び事務所が建ち並ぶ商業地域である。現実の取引事例は価格判定の基礎となるものであり比準価格は実証的な価格であり重視されるべきである。一方、収益価格は収益目的の投資家等には投資採算性を反映する説得力のある価格であるが、試算に当たって想定項目が多い。よって比準価格を標準として、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	保谷駅南東方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	27.8 坪 (92 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	396 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西東京市東京都西東京市東町３丁目２９４番１９
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	16 m
面積	96 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	396 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)保谷駅至近の比較的繁華性の高い普通商業地域であり、今後も現状維持程度で推移するものと予測した。 (2)保谷駅至近に位置する普通商業地域であり、地域要因の変動は特段見当たらないことから、今後も現況のまま推移すると予測される。地価水準は上昇傾向が続いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 179万8,464 円 1平米 54万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 179万8,464 円 1平米 54万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 179万8,464円 1平米 54万4,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 167万9,448円 1平米 50万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 179万8,464円 1平米 54万4,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 167万9,448円 1平米 50万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)良好な住環境が享受できることから人気が高い。低金利政策が継続していることもあり、地価は上昇傾向が継続している。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、西東京市における不動産取引価格の変動率は全体的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)最寄駅からも近く繁華性の高い商業地域。堅調な不動産投資市場を反映し、地価は上昇傾向が継続している。 (2)最寄駅至近に店舗及び事務所が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特に変動はない。今後は景気動向と共に推移するものと予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＮ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市東町３丁目２９４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万1,629 円／平米 198万8,985 円／坪
推定価格 平米 坪	61万6,214 円／平米 203万7,203 円／坪
標準価格 平米 坪	54万2,442 円／平米 179万3,313 円／坪
査定価格 平米 坪	54万2,000 円／平米 179万1,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＴ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市東町３丁目２９４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万8,659 円／平米 250万8,127 円／坪
推定価格 平米 坪	50万5,773 円／平米 167万2,086 円／坪
標準価格 平米 坪	52万7,396 円／平米 174万3,571 円／坪
査定価格 平米 坪	52万7,000 円／平米 174万2,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都西東京市東町３丁目２９４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万662 円／平米 314万2,889 円／坪
推定価格 平米 坪	95万4,427 円／平米 315万5,336 円／坪
標準価格 平米 坪	72万8,570 円／平米 240万8,652 円／坪
査定価格 平米 坪	72万9,000 円／平米 241万74 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都西東京市東町３丁目２９４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万5,711 円／平米 203万5,541 円／坪
推定価格 平米 坪	62万8,641 円／平米 207万8,287 円／坪
標準価格 平米 坪	56万2,794 円／平米 186万597 円／坪
査定価格 平米 坪	56万3,000 円／平米 186万1,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情