路線価 (2023) 東京都西東京市ひばりが丘1-1557-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 西東京市東京都西東京市ひばりが丘１丁目１５５７番２３
価格時点	2023 年
駅名	ひばりヶ丘駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	8,600万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万1,688 円 1平米 54万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	8,590万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 180万8,382 円／坪 1平米 54万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西東京市内を中心に周辺市区を含む西武線及び中央線沿線各駅周辺の商業地域である。需要者は地元に地縁のある個人や中小の法人などが想定できる。土地供給は少なく、駅前立地の希少性及びひばりヶ丘駅北口駅前広場完成や低金利、コロナ禍縮小に伴う人流回復により地価は上昇傾向にある。商業地のため、市場での中心価格帯の把握は困難であるが、標準地の規模であれば㎡あたり５０万円台半ばが目安となるものと判断される。 (2) 同一需給圏は西東京市内を中心に隣接する多摩東部各市の商業地域ないし商住混在地域及びその周辺地域全般と判定される。また、近隣地域周辺の土地の取引価格帯は概ね５０万円／㎡台前後が目安で、需要者は近隣の顧客層を意識した事業者が主体と思料される。一定の繁華性が認められる現況やひばりヶ丘駅周辺の整備の進捗、件数こそ少ないものの市内の商業地の取引の内容を勘案するに、根強い需要が見込めることから価格動向は上昇傾向で推移と予測された。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗ビル等による一定の賃貸市場が形成されており、自用目的のほかに賃貸物件建設を目的とした投資家による土地取引も想定される地域である。よって本件では、客観的で市場性や事業採算性を織り込んでいると判断される比準価格を標準とし、投資採算性を反映しているものの想定要素が多く流動的な収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は市内でも一定の繁華性を認め得る商業地域に位置するため、投資収益物件としての購入を企図した需要も期待はできる。もっとも、市内での取引事例の内容を見るに、建物と一体の投資収益物件の取引は見られるが、投資収益目的の取引においても市場参加者は土地それ自体の価値の適正水準をも意識していると思料された。以上より、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地等の価格との均衡も考慮して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ひばりヶ丘駅　南西方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗、店舗兼事務所ビル等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西東京市東京都西東京市ひばりが丘１丁目１５５７番２３
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当分の間は現状のまま推移するものと予測されるが、ひばりヶ丘駅北口の再開発事業の影響は注視を要する。 (2)地域の繁華性は一定水準を保っており、ひばりヶ丘駅周辺の整備の進捗を勘案すると、同一需給圏内で高額の取引事例が見られる市況もあり、近隣地域周辺の価格水準は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 186万4,584 円 1平米 56万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 183万1,524 円 1平米 55万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 186万4,584円 1平米 56万4,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 174万8,874円 1平米 52万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 183万1,524円 1平米 55万4,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 174万8,874円 1平米 52万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)微増傾向にあった西東京市の人口は頭打ちで、高齢化は進行している。低金利の持続及びコロナ禍の縮小により不動産需要は回復傾向にある。 (2)市内の不動産取引の内容を見るに市内の商業地は需要の底堅さを認め得る状況と言える。このため、市内の商業地の価格動向は上昇傾向と判断された。
地域要因
(1)ひばりヶ丘駅南口の商業地域で、駅北口駅前広場完成のほか上記一般的要因により地価は上昇基調で推移した。 (2)ひばりヶ丘駅の整備の進捗及びこれに伴う繁華性の更なる向上を勘案するに、地域の価格水準は上昇傾向と思料される。
個別的要因	(1)形状、規模ともに標準的であり、市場での競争力に変化はない。 (2)価格形成に影響を及ぼす画地条件の変動等は見受けられない。このため、個別的要因につき特記すべき事項等はないものと判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市ひばりが丘１丁目１５５７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,926 円／平米 119万9,833 円／坪
推定価格 平米 坪	39万8,902 円／平米 131万8,770 円／坪
標準価格 平米 坪	52万5,563 円／平米 173万7,511 円／坪
査定価格 平米 坪	52万6,000 円／平米 173万8,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＡ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市ひばりが丘１丁目１５５７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,880 円／平米 137万1,593 円／坪
推定価格 平米 坪	41万8,169 円／平米 138万2,467 円／坪
標準価格 平米 坪	56万3,570 円／平米 186万3,162 円／坪
査定価格 平米 坪	56万4,000 円／平米 186万4,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＤＹ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都西東京市ひばりが丘１丁目１５５７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万2,299 円／平米 205万7,320 円／坪
推定価格 平米 坪	57万9,870 円／平米 191万7,050 円／坪
標準価格 平米 坪	61万389 円／平米 201万7,946 円／坪
査定価格 平米 坪	61万 円／平米 201万6,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＤＹ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	練馬区
地域	東京都西東京市ひばりが丘１丁目１５５７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万9,956 円／平米 161万9,795 円／坪
推定価格 平米 坪	47万7,357 円／平米 157万8,142 円／坪
標準価格 平米 坪	57万4,437 円／平米 189万9,089 円／坪
査定価格 平米 坪	57万4,000 円／平米 189万7,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＤＹ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都西東京市ひばりが丘１丁目１５５７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万7,455 円／平米 161万1,526 円／坪
推定価格 平米 坪	47万742 円／平米 155万6,273 円／坪
標準価格 平米 坪	54万5,472 円／平米 180万3,330 円／坪
査定価格 平米 坪	54万5,000 円／平米 180万1,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情