路線価 (2023) 東京都西東京市新町2-283-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 西東京市東京都西東京市新町２丁目２８３番２外
価格時点	2023 年
駅名	武蔵境駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,830万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万8,248 円 1平米 30万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,820万 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万4,942 円／坪 1平米 30万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ中央線、西武新宿線及び池袋線沿線で、西東京市、小平市、武蔵野市、三鷹市を中心とする近隣商業地域である。需要者は、地縁的選考性を有する個人事業主が中心である。ＪＲ中央線の利用が可能なため共同住宅としての利用を前提とする需要者も想定される。近隣商業地の需要は規模・用途共に多様であり、バラツキは大きいものの、概ね３０～３５万円／㎡程度と推定される。 (2) 同一需給圏は西東京市内及び隣接市の幹線道路沿いに中低層の店舗付共同住宅が存する近隣商業地域である。需要者は投資目的の法人、不動産業者等及び自用目的で取得する個人等である。近隣地域は鉄道最寄駅からはやや距離はあるが背後地及び周辺地域には戸建住宅が建ち並ぶ。幹線道路沿いは店舗及び事務所としての需要も見られる地域である。取引の中心価格帯は個別性が強いため把握するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域には、店舗付共同住宅や共同住宅も多く、賃貸市場も成熟しており、投資目的の市場参加者も散見される。一方、実際に取引された取引事例から求めた比準価格は実証的であり、説得力を有する。需要者は地縁的選考性を有する個人事業主等であり、近隣相場及び背後の住宅地相場も反映した価格を重視するものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地が存する近隣地域は都道沿いに中低層店舗付共同住宅が存する地域である。取引事例は価格判定の基礎となるものであり比準価格は実証的な価格である。一方、収益価格は収益目的の投資家等には投資採算性を反映した説得力のある価格であるが想定項目が多い。投資家等も実需に基づく比準価格を重視すると思料されることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵境駅北方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	27.8 坪 (92 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所、倉庫兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	事務所と店舗等が見られる都道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西東京市東京都西東京市新町２丁目２８３番２外
標準地の範囲
東	35 m
西	20 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに中低層店舗付共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域である。地域要因に変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は、当分の間やや強含みで推移するものと思われる。 (2)幹線道路沿いに中低層店舗付共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、特段の価格変動要因もないことから、今後も現況のまま推移すると予測される。地価水準は上昇傾向が続いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 105万1,308 円 1平米 31万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 103万4,778 円 1平米 31万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 105万1,308円 1平米 31万8,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西東京市の人口は５年間で見ると東京都と同様で増加傾向、高齢化は徐々に進んでいる。ウィズコロナの状況下で、経済活動は回復しつつある。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、西東京市における不動産取引価格の変動率は全体的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)街道沿いの商業地であるが、五日市街道等と比較して、商業繁華性に劣る。住宅用途の利用も見られる。地域要因に大きな変化はない。 (2)幹線道路沿いに中低層共同住宅が存する地域であり、地域要因には特に変動はない。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＤＹ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市新町２丁目２８３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万 円／平米 109万980 円／坪
推定価格 平米 坪	30万6,429 円／平米 101万3,054 円／坪
標準価格 平米 坪	31万3,964 円／平米 103万7,965 円／坪
査定価格 平米 坪	31万4,000 円／平米 103万8,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＤＹ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市新町２丁目２８３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万7,918 円／平米 134万8,577 円／坪
推定価格 平米 坪	39万3,544 円／平米 130万1,056 円／坪
標準価格 平米 坪	34万5,821 円／平米 114万3,284 円／坪
査定価格 平米 坪	34万6,000 円／平米 114万3,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＤＹ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市新町２丁目２８３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,534 円／平米 103万6,543 円／坪
推定価格 平米 坪	29万9,350 円／平米 98万9,651 円／坪
標準価格 平米 坪	30万7,657 円／平米 101万7,114 円／坪
査定価格 平米 坪	30万8,000 円／平米 101万8,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市新町２丁目２８３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万4,506 円／平米 130万4,237 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,643 円／平米 127万1,630 円／坪
標準価格 平米 坪	32万803 円／平米 106万575 円／坪
査定価格 平米 坪	32万1,000 円／平米 106万1,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＮ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市新町２丁目２８３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万9,113 円／平米 112万1,108 円／坪
推定価格 平米 坪	34万3,182 円／平米 113万4,560 円／坪
標準価格 平米 坪	30万7,235 円／平米 101万5,719 円／坪
査定価格 平米 坪	30万7,000 円／平米 101万4,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情