路線価 (2023) 東京都西東京市富士町4-785-57 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 西東京市東京都西東京市富士町４丁目７８５番５７
価格時点	2023 年
駅名	東伏見駅 から 560m
路線価
1坪当たり	1坪 90万9,150 円
1平米当たり	1平米 27万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	8,330万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万898 円 1平米 33万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	8,350万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万4,204 円／坪 1平米 33万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西東京市内を中心とした幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は、当該地域において店舗、事務所等として利用する法人、収益用不動産として取得する投資家及び不動産会社が中心である。路線商業地域としての繁華性はそこまで高くないが、最寄駅から徒歩圏内のため、共同住宅地としての需要も見込まれる。地価の水準は収益性等により個別性が強いが、㎡あたり３０万円台程度が取引水準である。地価は若干の上昇傾向にある。 (2) 同一需給圏は西東京市内を中心に隣接する多摩東部各市の、準幹線道路沿いまたは幹線道路沿いを中心とする商業地域や商住混在地域及びその周辺地域全般と判定する。土地の取引価格帯は概ね３０万円／㎡台前半程度が目安と思料され、需要者は地元の資産家や事業者が想定される。対象標準地はいわゆるロードサイド型の需要が見込める立地であるが、規範性を有する取引事例の動向を勘案するに、根強い需要が見込め価格動向は上昇傾向で推移と予測された。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、路線商業地域であり、土地残余法により収益価格を試算したが、やや想定要素が多い。一方、比準価格は、実際の市場において取引された取引事例より比準しており、取引価格には収益性も考慮されているものである。よって、説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地はロードサイドの立地ゆえ、店舗と共同住宅の複合形態である投資収益物件としての購入を企図した需要が有力な市場参加者として期待できる。もっとも、市内での取引事例の内容を見るに、建物と一体の投資収益物件の取引は見られるが、投資収益目的の取引でも市場参加者は土地それ自体の価値の適正水準をも意識していると思料される。以上より、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地等の価格との均衡も考慮して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東伏見駅北西方
距離	560 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	共同住宅のほか店舗等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西東京市東京都西東京市富士町４丁目７８５番５７
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から近い一方、やや繁華性の劣る路線商業地域であることから、住宅用途の利用割合も高くなっている。大きな地域要因の変動はないことからしばらくは現状維持程度で推移するものと予測した。 (2)近隣地域周辺は店舗と共同住宅の複合形態の建物も多いが、地域の繁華性は一定水準を保っており、市内では商業地も住宅地もいずれも地価が強含みの傾向である。かかる状況ゆえ価格水準は上昇傾向で推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 111万816 円 1平米 33万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 111万816 円 1平米 33万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 108万1,062円 1平米 32万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 108万1,062円 1平米 32万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)良好な住環境が享受できることから人気が高い。低金利政策が継続していることもあり、地価は上昇傾向が継続している。 (2)取引事例等を見るに市内の不動産取引の動向は需要の底堅さを認め得る市況である。よって、市内の土地の価格動向は上昇傾向と判断された。
地域要因
(1)路線商業地域としての繁華性はやや低いが。最寄駅からも近く共同住宅ニーズもあり、堅調な不動産投資市場を反映し、地価は上昇傾向が続いている。 (2)一定の繁華性を認め得るロードサイドの立地であり、市内全般の土地需要の底堅さを認め得る点をも勘案すると、価格動向は上昇傾向と思慮される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)価格形成に影響を及ぼす画地条件の変動等はない。このため、個別的要因につき特記すべき事項等はないものと判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＡ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市富士町４丁目７８５番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,880 円／平米 137万1,593 円／坪
推定価格 平米 坪	42万1,933 円／平米 139万4,910 円／坪
標準価格 平米 坪	33万5,133 円／平米 110万7,950 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市富士町４丁目７８５番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万4,506 円／平米 130万4,237 円／坪
推定価格 平米 坪	39万9,240 円／平米 131万9,887 円／坪
標準価格 平米 坪	34万3,580 円／平米 113万5,875 円／坪
査定価格 平米 坪	34万4,000 円／平米 113万7,264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市富士町４丁目７８５番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,926 円／平米 119万9,833 円／坪
推定価格 平米 坪	40万2,453 円／平米 133万510 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,051 円／平米 112万903 円／坪
査定価格 平米 坪	33万9,000 円／平米 112万734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＤＹ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市富士町４丁目７８５番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万7,298 円／平米 78万4,507 円／坪
推定価格 平米 坪	24万634 円／平米 79万5,536 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,505 円／平米 107万9,426 円／坪
査定価格 平米 坪	32万7,000 円／平米 108万1,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情