路線価 (2023) 東京都西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字狭山295-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 西多摩郡瑞穂町東京都西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字狭山２９５番４
価格時点	2023 年
駅名	箱根ケ崎駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 31万7,376 円
1平米当たり	1平米 9万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,470万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,500万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万3,086 円／坪 1平米 13万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西多摩地域全域の商住混在地域であり、需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する地元住民、事業者、法人が中心である。箱根ケ崎駅前ロータリーに面しているが、店舗等は少なく、繁華性は劣る。顧客は駅利用の固定客にほぼ限定され、集客力も劣る。商業地域の取引価格は、規模、立地、繁華性の程度等により、バラつきがあり中心価格帯の把握は困難である。鉄道本数も少なく、駅近接の優位性は小さい。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ八高線各駅、ＪＲ青梅線各駅及び五日市線各駅を中心とする西多摩地区の住商混在地域であると判断した。需要者の中心は瑞穂町に地縁的な選好性を有する法人、個人事業主である。周辺には飲食店舗を中心に店舗需要が見込めることが、不動産の需要を下支えする要因となっている。中心となる価格帯は、駅前商業地域の供給は極めて少ないことから把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中層店舗兼共同住宅が見られる駅近接の商業地域。中低層の自社、自己の建物が多く、収益目的の物件は少ない。住宅や共同住宅への建て替えも見られ、主たる市場参加者は代替性、費用性、市場性を重視する。よって取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は駅前商業地域に存するものの、収益目的で不動産を取得する取引は見られず、自用の事業用に利用するために取得することが殆どである。また、駅近接の交通利便性の高さが住宅需要を喚起し、試算価格のうち市場における実証性に富んだ比準価格が相対的な説明性に優れている。よって、比準価格を標準に、収益価格を参考にとどめ、さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	箱根ケ崎
距離	0 m
土地の状態
土地面積	80.8 坪 (267 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗等が多い駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3	第２種低層住居専
基準建ぺい率	96 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	387 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西多摩郡瑞穂町東京都西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字狭山２９５番４
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	0 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	（駅前広場接面）都道
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)箱根ケ崎駅前ロータリーに面しているが、商業施設等は少なく、通行量も駅利用客に限定、繁華性は劣る。一方、住宅需要に支えられている地域でもあり、地価は横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)駅前広場及び駅前広場に続く街路の拡幅工事が完成したものの、現在のところ商業集積度に変化はなく、当面は現状のまま推移していくものと判断した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万3,086 円 1平米 13万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)既存商業施設、地元商店街の不動産市況は弱い。高齢化や採算が合わず閉店する店舗も多い。一方、大規模店舗用地の需要は総じて強い。 (2)円安や物価高、海外の情勢不安から、将来の経済動向は不透明であり一部富裕層を除いては慎重な行動が目立つ。
地域要因
(1)駅前ロータリーに面しているが、商業集積の程度は低い。飲食店は殆どなく、コンビニが散見される程度、新規出店は見られない。 (2)駅前広場に接面するものの、商業施設の集積度は低く、価格水準に影響を与えるような要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的な画地として、特段の変化要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＳＴ５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西多摩郡瑞穂町
地域	東京都西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字狭山２９５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,545 円／平米 30万5,954 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,100 円／平米 30万7,789 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,917 円／平米 36万3,386 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＳＴ５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵村山市
地域	東京都西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字狭山２９５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,666 円／平米 37万2,474 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,569 円／平米 47万7,945 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,734 円／平米 46万8,573 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＳＴ５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵村山市
地域	東京都西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字狭山２９５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,756 円／平米 31万6,569 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,269 円／平米 31万1,653 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,095 円／平米 32万4,302 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＲＫ５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都西多摩郡瑞穂町大字箱根ケ崎字狭山２９５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,261 円／平米 32万4,851 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,511 円／平米 45万4,611 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,472 円／平米 50万7,378 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情