路線価 (2023) 東京都大島支庁神津島村284 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大島支庁神津島村東京都大島支庁神津島村２８４番
価格時点	2023 年
駅名	神津島港駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	155万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,489 円 1平米 6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	155万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,489 円／坪 1平米 6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、住宅地域を中心に商業地域を含む島内全域に及ぶ。主たる需要者は自用を目的とした島内の居住者と公共団体が中心である。人口は横ばいで推移して需要は安定しており、宅地の供給も少ない。不動産取引は公共団体による用地買収が多く、民間の不動産売買は少ない。需給者が広く参加できる不動産流通市場が成熟していないため、取引に当たっては当事者間の個別的な事情が大きく影響する傾向があり、市場での中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は神津島村の住宅地域全域となるが、価格牽連性が及ぶ範囲としては商業地域等をも含めた神津島村の宅地地域全域と考える。いずれにしてもやや限定的である。公共機関による買収等を除けば、取引は極めて少ない。しかも、島民を中心とした相対での取引が大半を占め、供給者・需要者もやや限定的になる為、売買当事者の取引動機・利用目的等の取引事情が多分に反映され易く、各取引に個別性が生じ易い。従って、指標的な取引相場は形成されにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 神津島村の市場の特性から、取引事例が少なく、取引事例比較法で採用した取引事例には取引当事者間の事情が影響したものもあった。収集できた資料に限界はあったものの、比準価格は対象標準地の地価を示す説得力ある価格であると判断する。収益還元法は、賃貸不動産市場が未成熟であるため適用できなかった。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、併せて価格形成要因の変動状況も考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 神津島村の不動産取引は、当事者の取引動機・利用目的等による影響が比較的強い為、本件では取引事例を取引当事者の属性、取引の目的等を考慮し、補修正を慎重に行い試算した。よって、比準価格は十分に実証的、かつ、説得力を有する。一方、公営住宅以外の賃貸用不動産は少なく、長期安定的な賃貸市場が形成されていない点などを考慮し、収益還元法の適用は断念している。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	神津島港北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	72.3 坪 (239 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか社宅等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大島支庁神津島村東京都大島支庁神津島村２８４番
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	40 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	15 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．０ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか社宅等も見られる住宅地域である。集落の外周を通る「村道風早線」が令和２年に開通し交通利便性が向上した。今後、当該村道沿いに宅地が拡大することが期待される。 (2)村内の住宅街の北東部に位置する住宅地域である。やや傾斜のある住宅地域で、村の中心部からやや離れてはいるものの、土地の利用度は比較的高く、一定の成熟度が認められ、地価水準は概ね横ばいに推移すると考える。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万1,489 円 1平米 6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万1,489 円 1平米 6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万1,489円 1平米 6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 2万1,489円 1平米 6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万1,489円 1平米 6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 2万1,489円 1平米 6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の持ち直しが期待される一方、物価上昇、金融資本市場の変動、ウクライナ情勢の長期化等に注意する必要がある。 (2)景気はウイズコロナの下で各種政策の効果もあり緩やかに持ち直している。不動産市場もコロナ禍での減退傾向から脱却し全体的には上昇傾向にある。
地域要因
(1)神津島村の中心部からやや離れた住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状維持で推移するものと予測される。 (2)やや傾斜のある住宅地域で、村の中心部からやや離れてはいるが、一定の成熟度が認められ、地価水準は概ね横ばいに推移すると考える。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内でほぼ標準的な画地であり、市場競争力は普通である。 (2)画地の位置及び形状、間口等の接面状況などを総合的に勘案した結果、今後も標準的な競争力を持続していくものと判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	８（公）５神津島 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大島支庁神津島村
地域	東京都大島支庁神津島村２８４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
推定価格 平米 坪	8,696 円／平米 2万8,749 円／坪
標準価格 平米 坪	6,494 円／平米 2万1,469 円／坪
査定価格 平米 坪	6,490 円／平米 2万1,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	８（公）５神津島 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大島支庁神津島村
地域	東京都大島支庁神津島村２８４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,738 円／平米 6万5,254 円／坪
推定価格 平米 坪	8,582 円／平米 2万8,372 円／坪
標準価格 平米 坪	6,357 円／平米 2万1,016 円／坪
査定価格 平米 坪	6,360 円／平米 2万1,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	８（公）５神津島 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大島支庁神津島村
地域	東京都大島支庁神津島村２８４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万180 円／平米 3万3,655 円／坪
推定価格 平米 坪	9,255 円／平米 3万597 円／坪
標準価格 平米 坪	6,481 円／平米 2万1,426 円／坪
査定価格 平米 坪	6,480 円／平米 2万1,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８（公）５神津島 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大島支庁神津島村
地域	東京都大島支庁神津島村２８４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,000 円／平米 2万3,142 円／坪
推定価格 平米 坪	7,000 円／平米 2万3,142 円／坪
標準価格 平米 坪	6,731 円／平米 2万2,253 円／坪
査定価格 平米 坪	6,730 円／平米 2万2,249 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情