路線価 (2023) 東京都小笠原支庁小笠原村父島字奥村23-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 小笠原支庁小笠原村東京都小笠原支庁小笠原村父島字奥村２３番６
価格時点	2023 年
駅名	奥村駅 から 230m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	621万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	621万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円／坪 1平米 2万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は父島内の住宅地域または民宿、店舗等が混在する商業地域を含む島内全域に及ぶ。主たる需要者は自用を目的とした島内の居住者が中心である。小笠原村の人口は概ね横ばい傾向で推移しており需要は安定している。島内では不在地主も多く、宅地の供給が少なく、需給者が広く参加できる不動産流通市場が成熟していない。不動産取引に当たっては当事者間の個別的な事情が大きく影響する傾向があり、市場での中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は狭義では父島の住宅地域全域だが価格牽連性の面では島内宅地地域全域に及ぶと考える。自然保護等の観点等に起因して開発可能な範囲が限定的であることや建築資材等の内地からの調達による高額な建築コスト、島民を中心とした相対取引が大半で不動産市場が未成熟であること、などから地域経済力等より推察される地価水準をやや逸脱した取引価格での成約も目立つ。よって、中長期的にみて持続可能で安定的な取引相場が必ずしも形成されていない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小笠原村の市場の特性から取引事例が少なく、取引事例比較法で採用した事例には取引時点のやや古いものもあった。収集できた資料に限界はあったものの比準価格は対象標準地の地価を示す説得力ある価格であると判断する。収益還元法は賃貸不動産市場が未成熟であるため適用できなかった。よって比準価格を標準とし併せて価格形成要因の変動状況及び周辺の標準地、基準地との均衡も考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 小笠原村は不動産市場が未成熟で、不動産取引は当事者の取引動機・利用目的等による影響が比較的強い為、本件では取引事例について取引当事者の属性、取引の目的等を考慮して各種補修正を慎重に行い試算した。従って、比準価格は実証的で説得力を有すると考える。一方、未成熟な賃貸市場・高額な建築コスト及び高位な投資採算ラインなどから不動産投資市場が未成熟の為、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準として鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	奥村南方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	79.6 坪 (263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小笠原支庁小笠原村東京都小笠原支庁小笠原村父島字奥村２３番６
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	村との分譲契約により、階数制限等の規制あり。
街路	６ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)父島の中心部から離れた観光客が訪れることの少ない二見漁港に近接する住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)島内中心部からやや離れた住宅地域で、島内中心部の住宅地域と比較して生活利便性等の観点から地価水準は低位であるが、住宅地域として一定の成熟度を有することから概ね現状の地価水準を維持していくものと考える。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の持ち直しが期待される一方、物価上昇、金融資本市場の変動、ウクライナ情勢の長期化等に注意する必要がある。 (2)景気はウイズコロナの下で各種政策の効果もあり緩やかに持ち直している。不動産市場もコロナ禍での減退傾向から脱却し全体的には上昇傾向にある。
地域要因
(1)父島中心部からやや離れた住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。周辺では海上保安署や漁協の関連施設の整備が進んでいる。 (2)島内中心部からやや離れた住宅地域であるが、一定の成熟度が認められる住宅地域であり、今後も概ね現状の地価水準を維持していくものと考える。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。角地の優位性以外は近隣地域内でほぼ標準的な画地であり、市場競争力は普通である。 (2)角地である優位性は認められるものの、画地の位置、形状など総合的に勘案した結果、概ね標準的な競争力であり、今後も特段の変動はないと考える。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	８（公）５小笠原 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小笠原支庁小笠原村
地域	東京都小笠原支庁小笠原村父島字奥村２３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,956 円／平米 5万6,057 円／坪
標準価格 平米 坪	2万729 円／平米 6万8,530 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	８（公）５小笠原 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小笠原支庁小笠原村
地域	東京都小笠原支庁小笠原村父島字奥村２３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9万676 円／平米 29万9,775 円／坪
推定価格 平米 坪	3万225 円／平米 9万9,924 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,021 円／平米 8万2,719 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	８（公）５小笠原 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小笠原支庁小笠原村
地域	東京都小笠原支庁小笠原村父島字奥村２３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,879 円／平米 9万2,168 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,862 円／平米 8万5,500 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	８（公）５小笠原 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小笠原支庁小笠原村
地域	東京都小笠原支庁小笠原村父島字奥村２３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,349 円／平米 6万3,968 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,970 円／平米 6万2,715 円／坪
標準価格 平米 坪	2万869 円／平米 6万8,993 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情