路線価 (2023) 北海道根室市西浜町3-193-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 根室市北海道根室市西浜町３丁目１９３番１外
価格時点	2023 年
駅名	根室駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	295万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	295万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,044 円／坪 1平米 1万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市郊外造成団地であるが、周辺既存住宅地域の地勢条件・品等の高い地域と競合関係にある。車社会を反映して需要者の年齢層は広く、昭和期土地ブーム時の開発であるが継続的に人気は高く、中古建物付の取引も多い。近接商業施設の開店により、需要の大きな回復傾向が期待されており安定した推移を示している。土地は標準地規模で２７０～３００万円程が一応の目処で、近時個別的条件が劣る地域においても概ね安定した推移が見受けられる状態。 (2) 同一需給圏は、根室市内西部を中心とした住宅地域一円と把握する。需要の中心は、根室市内に勤務・居住する個人等で、地縁的選好性よりも居住快適性を重視した取引が主流となりつつある。住宅需要が限定されがちな根室市内において、都市間移動に優位な西方に位置し、画地、環境条件面の優位性に加え、学区的優位性から幅広い年代から選好され、前年水準の維持が確認される。取引の中心となる水準は、標準規模の更地で３００万円前後と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域的特性として戸建住宅地が主流で、やゝ利便性に欠けたことからアパート等は少ない。価格形成要因に収益性はなく、居住性が価格の形成の主流となる住宅地域である。近時当該団地を除く周辺既存住宅地域には、近接商業施設の開業により新規賃貸借物件投資の可能性が考えられ、起伏に富む当市においては高台造成地に人気が偏る傾向がある。よって、比準価格を再吟味し、上記の通り鑑定評価額を決定した。尚、規準すべき地価公示標準地が存在しない。 (2) 自用の戸建住宅取引が主流で、市内西部の住宅地域を中心に信頼性の高い取引事例を豊富に収集し得た。当地域の標準的使用は戸建住宅が大半であり、賃貸資料の収集もある程度可能だが、画地規模や行政的条件面も併せ、収益想定は非現実的である。時系列的近似性からも信頼性ある事例資料から査定された比準価格を標準とし、規準すべき標準地等はないが、市内住宅地の相対的優位性を裏付ける市内西方全体の成約状況も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ根室駅西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	84.1 坪 (278 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	根室市北海道根室市西浜町３丁目１９３番１外
標準地の範囲
東	200 m
西	300 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高台の西浜住宅団地
街路	基準方位　北、　１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平坦な地勢の造成地で近時の生活様式に合致した郊外住宅地であり、安価で人気の高い地域で安定した推移を示すものと思われる。 (2)市内西方でも環境条件、画地条件とも優位性は維持されており、需要の底堅さが感じられる。都市間移動面での優位性も僅かながらに感じられる状況から、当面安定した動向を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による緩やかな不動産投資の回復傾向。 (2)人口減の中、宅地供給抑制や借地慣行が残存することを背景として、従来の市内住宅地間の相対的競争力に揺らぎはない。
地域要因
(1)安価な郊外住宅地への安定した需要並びに開業したＳＣによる利便性の向上。 (2)画地条件面、環境条件面での優位性が認められることに加え、学区面や都市間移動での優位性から、競争力は維持されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231671223 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市西浜町３丁目１９３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5,970 円／平米 1万9,737 円／坪
推定価格 平米 坪	6,633 円／平米 2万1,929 円／坪
標準価格 平米 坪	8,375 円／平米 2万7,688 円／坪
査定価格 平米 坪	8,750 円／平米 2万8,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231671223 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市西浜町３丁目１９３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4,120 円／平米 1万3,621 円／坪
推定価格 平米 坪	5,886 円／平米 1万9,459 円／坪
標準価格 平米 坪	9,373 円／平米 3万987 円／坪
査定価格 平米 坪	9,790 円／平米 3万2,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221671223 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市西浜町３丁目１９３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,667 円／平米 2万2,041 円／坪
推定価格 平米 坪	8,334 円／平米 2万7,552 円／坪
標準価格 平米 坪	1万685 円／平米 3万5,325 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231671223 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市西浜町３丁目１９３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,110 円／平米 4万9,954 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,642 円／平米 5万1,712 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,642 円／平米 5万1,712 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2221671223 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市西浜町３丁目１９３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4,034 円／平米 1万3,336 円／坪
推定価格 平米 坪	5,515 円／平米 1万8,233 円／坪
標準価格 平米 坪	7,344 円／平米 2万4,279 円／坪
査定価格 平米 坪	7,670 円／平米 2万5,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情