土地路線価格
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路線価 (2023) 神奈川県横浜市鶴見区梶山1-1029-14外 坪・平米

2023
路 線 価
神奈川県 横浜市鶴見区
神奈川県横浜市鶴見区梶山1丁目1029番14外 (横浜鶴見)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅の中にアパートが混在する住宅地域)
  • 鶴見駅 から 3100m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
51万2,430
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
15万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 神奈川県 横浜市鶴見区神奈川県横浜市鶴見区梶山1丁目1029番14外
価格時点 2023
駅名 鶴見駅 から 3100m
路線価
1坪当たり 1坪 51万2,430
1平米当たり 1平米 15万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
3,410万
(174 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 64万7,976
1平米 19万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月08日
鑑定評価額 総額
3,410万
(174 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 64万7,976 円/坪
1平米 19万6,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は鶴見区北部におけるJR鶴見駅または東急東横線綱島駅からバス圏となる住宅地域一帯であり、特に代替競争の関係が認められるのは第1種低層住居専用地域内に所在する住宅地域である。主な需要者は都心通勤の1,2次取得者であり、供給は事業所跡地や既存の敷地の細分化によるもの等が見られ需給は安定的である。中心となる価格帯は、土地50坪程度で3千万円台前半程度、新築建売住宅では土地35坪付で4千万円台前半程度。

(2) 同一需給圏は、JR京浜東北線及び東急東横線沿線で、鶴見区及び周辺区内に存する住宅地の集積である。需要者は東京方面及び横浜中心部へ通勤するサラリーマン層が中心で、二次取得者層のほか、一次取得者層双方がみられる。最寄駅からバス圏の住宅地に対する需要は弱く、取引の中心となる価格帯は、新築の建売分譲住宅で総額3000万円台半ばから4000万円台半ばである。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域には共同住宅も散見されるが、従前からの土地所有者による遊休地活用のものが主であり、容積率が低位なことも相俟って地価水準に見合うだけの収益が得られないため、地価の形成は収益性より居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものになっている。以上検討の結果、本件では自用目的の取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、代表標準地からの検討に留意にうえ、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(2) 近隣地域は、戸建住宅を中心に、アパート、賃貸マンションもみられる住宅地域である。居住の快適性が重視される戸建住宅中心の自己使用目的での取引が中心であり、収益性に着目した価格形成が行われていないことから、収益価格は低位に試算されたものと思料する。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との価格とに留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 鶴見駅北西方
距離 3100 m
土地の状態
土地面積 52.6 坪 (174 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅の中にアパートが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 風致地区(風致地区)
その他地域地区等3
基準建ぺい率 40
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 横浜市鶴見区神奈川県横浜市鶴見区梶山1丁目1029番14外
標準地の範囲
70 m
西 70 m
70 m
80 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 11 m
奥行き 16 m
面積 170 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 全体に緩やかな西向きの傾斜地になっている。
街路 基準方位 北  5.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 風致地区(風致地区)
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 40
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成度の高い住宅地域であり、今後は一部画地で細分化の可能性があるものの、当面は現環境を維持して推移するものと推察される。

(2)中規模一般住宅が建ち並ぶ地域で、地域に変動を与える特段の要因もないことから、当面現状維持的に推移するものと思料する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 66万4,506
1平米 20万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 65万7,894
1平米 19万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 66万4,506
1平米 20万1,000
前年から次年への変動率 0.5 %
2022年
1坪 64万4,670
1平米 19万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 65万7,894
1平米 19万9,000
前年から次年への変動率 0.5 %
2019年
1坪 64万4,670
1平米 19万5,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)区の人口世帯数はこれまで微増傾向にあったが、直近では人口が減少に転じている。住宅市場では新型コロナからの回復傾向が持続している。

(2)不動産市況全般としては、新型コロナの影響、供給制約が和らぐ中、投資意欲や所有意欲が増しつつある。

地域要因
(1)郊外のバス圏の住宅地域で、バス便は発達し利便性はそれほど悪くないものの、二極化進行の中で他地域ほどの地価の上昇は見られない。

(2)最寄駅からバス圏に存し、居住の環境面では需要は認められるが、利便性が劣るため、取引価格水準は微増傾向となっている。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない

(2)住宅地として標準的であり、個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1050406
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横浜市鶴見区
地域 神奈川県横浜市鶴見区梶山1丁目1029番14外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
18万5,560 円/平米
61万3,461 円/坪
推定価格 平米
18万9,540 円/平米
62万6,619 円/坪
標準価格 平米
19万2,818 円/平米
63万7,456 円/坪
査定価格 平米
19万7,000 円/平米
65万1,282 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1050410
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横浜市鶴見区
地域 神奈川県横浜市鶴見区梶山1丁目1029番14外
区域区分 市街化区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
22万1,628 円/平米
73万2,702 円/坪
推定価格 平米
22万1,628 円/平米
73万2,702 円/坪
標準価格 平米
20万1,297 円/平米
66万5,488 円/坪
査定価格 平米
20万5,000 円/平米
67万7,730 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1050407
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横浜市鶴見区
地域 神奈川県横浜市鶴見区梶山1丁目1029番14外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
20万5,803 円/平米
68万385 円/坪
推定価格 平米
20万1,407 円/平米
66万5,852 円/坪
標準価格 平米
19万2,734 円/平米
63万7,179 円/坪
査定価格 平米
19万7,000 円/平米
65万1,282 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 7.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 南東
側道幅員1 8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1050406
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横浜市鶴見区
地域 神奈川県横浜市鶴見区梶山1丁目1029番14外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
25万 円/平米
82万6,500 円/坪
推定価格 平米
24万7,525 円/平米
81万8,318 円/坪
標準価格 平米
20万1,568 円/平米
66万6,384 円/坪
査定価格 平米
20万6,000 円/平米
68万1,036 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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