路線価 (2023) 北海道根室市明治町2-83 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 根室市北海道根室市明治町２丁目８３番
価格時点	2023 年
駅名	根室駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	272万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	272万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万664 円／坪 1平米 1万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は利便性にも恵まれた明治町住宅団地であるが、周辺高台既存住宅地域とも品等の格差は小さく競合関係にある。土地ブーム時の開発から中古建物及びその敷地も多いが、更地の人気は高く造成地の需要は従来安定している。地域人口の推移から近時売り希望地も多く、僅かではあるが需要不足の傾向が見受けられる。土地は総額において２７０～３００万円程度が目処で、近時個別性が劣る地域の下落傾向が目に着く状態。 (2) 同一需給圏は、根室市内東部を中心とした住宅地域一円と把握する。需要の中心は、根室市内の住宅需要層で、地縁的選好性よりも生活利便性を重視した取引が多い。周辺住宅地における潜在的売り物の存在と郊外住宅地の底堅い需要という強弱要因が交錯するが、旧来の画地、借地関係が多数残存する中、新規宅地供給が抑制される中、利便性が維持された当団地の相対的競争力、水準は現状維持されている。標準規模の更地で２８０万円前後が中庸的水準と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域的特性として戸建住宅地が主流であるが、利便性も高く規模の大きな画地には収益物件が混在する。但し戸建住宅規模では価格構成要因に収益性は少なく、居住性が価格の構成の主流となる住宅地域である。熟成度は高く通常公売物件等に対し複数の引き合いもある地域であり、造成地に人気が偏る傾向が目に付く。よって、比準価格を中心に周辺売り希望地等の需給動向を再吟味し、上記の通り鑑定評価額を決定した。尚、規準すべき地価公示標準地は存在しない。 (2) 自用目的の取引が主流の住宅団地であり、市内東部の住宅地域を中心に信頼性ある取引事例を豊富に収集し得た。他方、当地域の標準的使用は戸建住宅が大半であり、当団地内において行政的条件面に照らしてもアパート等の建築自体皆無で、収益物件の想定自体が予測の限界を超える。従って、信頼性ある事例資料から査定された比準価格を標準とし、規準すべき標準地等はないが、市内住宅需給や不採用事例の水準をも睨み、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	根室駅東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	根室市北海道根室市明治町２丁目８３番
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	40 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	住環境に恵まれた住宅団地
街路	基準方位　北、　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住環境に恵まれた熟成度の高い住宅団地で、近時やゝ人気の拡散傾向・需要不足が見受けられたが、高台造成地の人気は高く安定した推移を示すものと予想する。 (2)利便性が維持されており、当団地内の相対的競争力は維持されている。市内基幹産業や防衛政策を取り巻く環境も近年不安定であり、当団地も将来的に弱含みに転じる可能性は否定できない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による緩やかな不動産投資の回復傾向。 (2)人口減の中、宅地供給抑制や借地慣行が残存することを背景として、従来の市内住宅地間の相対的競争力に揺らぎはない。
地域要因
(1)住宅地の供給過剰傾向に伴う競合による需要の減少と一部造成地に限定された根強い需要との相殺。 (2)地域要因に特段の変動はない。利便性が保たれた住宅地として、需要が引き続き確認される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231671223 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市明治町２丁目８３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8,055 円／平米 2万6,630 円／坪
推定価格 平米 坪	1万19 円／平米 3万3,123 円／坪
標準価格 平米 坪	1万19 円／平米 3万3,123 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231671223 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市明治町２丁目８３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,553 円／平米 3万8,194 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,056 円／平米 3万6,551 円／坪
標準価格 平米 坪	1万430 円／平米 3万4,482 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231671223 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市明治町２丁目８３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5,842 円／平米 1万9,314 円／坪
推定価格 平米 坪	8,447 円／平米 2万7,926 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,119 円／平米 4万65 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221671223 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市明治町２丁目８３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,405 円／平米 4万7,623 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,192 円／平米 4万6,919 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,631 円／平米 4万8,370 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2221671223 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市明治町２丁目８３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,616 円／平米 4万5,014 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,030 円／平米 4万3,077 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,054 円／平米 3万9,851 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情