路線価 (2023) 北海道根室市宝林町1-70-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 根室市北海道根室市宝林町１丁目７０番２
価格時点	2023 年
駅名	根室駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	357万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,052 円 1平米 1万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	357万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,052 円／坪 1平米 1万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市駅裏既存住宅地域一帯であるが、高台平坦地域と緩やかな起伏地での開差が年々広がりつつある傾向が感じられる。官舎跡地等の公売も成約したのは高台平坦地域のみで、一般住宅用地としての需要はやや低迷する状態を脱していない。地勢等の関係から、やゝ若年層の一次取得者から敬遠されており、周辺に売り希望地も多い。土地は３５０～３８０万円程度が一応の目処で、建物取り壊し跡の更地取引が主流である。 (2) 同一需給圏はＪＲ根室駅以南の高台住宅地域一円と把握する。需要の中心は、根室市内の住宅需要層で、中古住宅需要に加え、新築住宅用地の取得や建て替え需要も確認される。人口減に伴う宅地供給圧力も懸念され、ＪＲ根室駅近接の効用自体保たれているとは言い難いが、商業投資が僅少な根室市内にあって、利便性が概ね維持された既成住宅地の相対的希少性から、時折高位の取引も散見される。標準規模の更地で３５０万円前後が中庸的水準と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域的特性として起伏のある一般住宅地域で、利便性に基づくアパート等混在的利用が見受けられる。街区が大きいことから、一部面大な画地に収益物件投資も見受けられるが、近時戸建住宅規模での収益物件は皆無の状態で、価格形成要因に収益性の占める割合は極めて低い。よって、比準価格を再吟味し全市的に弱含みな需要が続く現況を再吟味し、上記の通り鑑定評価額を決定した。尚、規準すべき地価公示標準地は存在しない。 (2) 自用の戸建住宅取引が主流であり、本年においては時系列的近似性も高く、代替競争関係にある豊富な事例を十分収集し得た。当地域ではアパート投資も散見されるが、当標準地の画地規模での収益物件投資は経済合理性を欠き、中古物件が主流のため、賃貸資料も相対的信頼性が低い。従って、比準価格を標準とし、近傍で画地条件難の土地も需要される実態や借地が残存する既成住宅地の需給も踏まえ、鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地はない。
交通
交通施設	根室駅南方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ傾斜地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	根室市北海道根室市宝林町１丁目７０番２
標準地の範囲
東	0 m
西	170 m
南	40 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地。
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	27 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	根室駅裏の起伏のある一般住宅地域
街路	基準方位　北、　１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)やや起伏のある駅裏の既存住宅地域。雑多な住環境が嫌われ人気は拡散傾向にあったが、近時建物の建替え等が増加している。駅の効用が年々劣ってきているが、車社会であり近時極めて安定した推移を示している。 (2)住環境が維持された相対的希少性が認められる既成住宅地として、当面安定した動向を予測する。地政学的リスクも看過できない反面、近傍で分譲地が展開し、地域再熟成の可能性にも留意すべきである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万4,052 円 1平米 1万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万4,052 円 1平米 1万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による緩やかな不動産投資の回復傾向。 (2)人口減の中、宅地供給抑制や借地慣行が残存することを背景として、従来の市内住宅地間の相対的競争力に揺らぎはない。
地域要因
(1)やゝ起伏のある既存住宅地に対する需要の減少傾向。但し、安価な地価水準に対する底打ち傾向。 (2)近傍で新規宅地供給が確認される。市街地中心近接や高台住宅地の住環境は維持されており、相対的競争力に揺らぎはない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231671223 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市宝林町１丁目７０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,717 円／平米 2万5,512 円／坪
推定価格 平米 坪	8,891 円／平米 2万9,394 円／坪
標準価格 平米 坪	8,891 円／平米 2万9,394 円／坪
査定価格 平米 坪	9,020 円／平米 2万9,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231671223 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市宝林町１丁目７０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,381 円／平米 3万1,014 円／坪
推定価格 平米 坪	8,934 円／平米 2万9,536 円／坪
標準価格 平米 坪	1万328 円／平米 3万4,144 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221671223 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市宝林町１丁目７０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,104 円／平米 2万3,486 円／坪
推定価格 平米 坪	9,678 円／平米 3万1,995 円／坪
標準価格 平米 坪	9,678 円／平米 3万1,995 円／坪
査定価格 平米 坪	9,820 円／平米 3万2,465 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221671223 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市宝林町１丁目７０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5,110 円／平米 1万6,894 円／坪
推定価格 平米 坪	6,813 円／平米 2万2,524 円／坪
標準価格 平米 坪	1万261 円／平米 3万3,923 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2221671223 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市宝林町１丁目７０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,276 円／平米 5万502 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,330 円／平米 4万7,375 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,461 円／平米 4万1,196 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	14.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情