路線価 (2023) 神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央1-3-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市鶴見区神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央１丁目３番５外
価格時点	2023 年
駅名	鶴見駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 297万5,400 円
1平米当たり	1平米 90万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2億1,200万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 393万4,140 円 1平米 119万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億1,200万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 393万4,140 円／坪 1平米 119万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鶴見区及び隣接区内の商業地域であり、近隣地域は駅前商業地。駅前のため繁華性は高く総額的にも高額となるため、需要者は県内外の法人事業者や機関投資家、不動産業者などが中心である。個人事業者は少ない。駅前商業地域のためその希少性から需要は新型コロナの影響はあるものの高い。個別性による価格変動が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。稼働率の良好な商業ビルは未だ想像を上回る高値で取引されている。 (2) 同一需給圏は、鶴見区及び隣接する神奈川区、港北区、川崎区、幸区や西区内の駅前商業地域一帯である。駅に近いことから、繁華性は高く、総額的にも高額となるため、需要者は、県内外の法人事業者や機関投資家、賃貸目的とする不動産業者が中心であり、個人事業者は少ない。駅前である稀少性から需要は十分に見込まれる。個別性による価格変動が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。稼働率の良好な商業ビルは高値で取引されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業ビルが建ち並び賃貸物件も多いため収益性が価格に大きな影響を与える地域だが、取引の多くは事業用物件であり、収益取引は少ない。よって収益価格は低位に試算された。本件は広域的な収集・選択で採用した鶴見駅周辺の事例等により市場性並びに実証性が適切に反映された比準価格を重視し、商業地においては理論的な価格として規範性が認められる収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、一般的要因の分析も考慮して、上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は中高層の商業ビルが建ち並ぶ駅前商業地域で、店舗、事務所等の賃貸物件が多い。需要者のうち不動産業者等は収益性に着目し判断を行うことから、その収益性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、広域的な収集・選択で採用した取引事例により市場性並びに実証性が適正に反映された比準価格を重視するものとし、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴見駅東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、事務所等の中高層建物が多い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市鶴見区神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央１丁目３番５外
標準地の範囲
東	10 m
西	80 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	7.2 m
奥行き	24 m
面積	178 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中高層の商業ビルが建ち並ぶ駅前広場に面する商業地域
街路	西（駅前広場）県道
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)再開発整備されたＪＲ鶴見駅東口の駅前商業地域であり堅調な需要で推移。再開発完了後６年超経過し特段の要因変動はないことから、現状のまま推移と予測。地価は駅前商業地の需要を反映しコロナ禍だが上昇で推移。 (2)古くからの駅前商業地域で格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 419万8,620 円 1平米 127万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 406万6,380 円 1平米 123万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 419万8,620円 1平米 127万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 406万6,380円 1平米 123万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)未だ新型コロナ感染の波はあるものの、行動制限の大幅緩和など社会経済活動の急速な正常化に伴い、不動産市場の回復傾向も鮮明になっている。 (2)金融政策変更が発表されたものの金融緩和は継続しており、景気は新型コロナ等の影響が和らぐもとで持ち直している。不動産需要は回復基調にある。
地域要因
(1)地域要因に変動は特にない。駅前商業地域の希少性は高く需要は底堅い。地価は当該希少性を反映し、コロナ禍だが緩やかな上昇で推移。 (2)駅前商業地域の希少性は高く需要は底堅い。地域要因の変動は特にみられない。地価はやや上昇と判断した。
個別的要因	(1)今のところ特段の個別的要因の変動はない。国内外問わず、ウィズコロナ政策と感染防止対策との両立の成否に留意する必要がある。 (2)二方路で利用効率等がやや優る。個別的要因に変動はみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050413 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央１丁目３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万2,431 円／平米 298万3,437 円／坪
推定価格 平米 坪	89万8,134 円／平米 296万9,231 円／坪
標準価格 平米 坪	112万2,668 円／平米 371万1,540 円／坪
査定価格 平米 坪	115万 円／平米 380万1,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	540 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０４０９Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央１丁目３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	89万7,165 円／平米 296万6,027 円／坪
推定価格 平米 坪	88万76 円／平米 290万9,531 円／坪
標準価格 平米 坪	131万3,546 円／平米 434万2,583 円／坪
査定価格 平米 坪	134万 円／平米 443万40 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	282 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０４０９Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央１丁目３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万7,973 円／平米 283万6,459 円／坪
推定価格 平米 坪	83万9,179 円／平米 277万4,326 円／坪
標準価格 平米 坪	122万6,870 円／平米 405万6,032 円／坪
査定価格 平米 坪	125万 円／平米 413万2,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050402 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央１丁目３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	93万4,991 円／平米 309万1,080 円／坪
推定価格 平米 坪	96万4,911 円／平米 318万9,996 円／坪
標準価格 平米 坪	131万8,184 円／平米 435万7,916 円／坪
査定価格 平米 坪	134万 円／平米 443万40 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情