路線価 (2023) 神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央4-16-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市鶴見区神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央４丁目１６番３外
価格時点	2023 年
駅名	京急鶴見駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,800万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 234万648 円 1平米 70万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,800万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 234万648 円／坪 1平米 70万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京浜急行線及びＪＲ京浜東北線各駅前や東急東横線・ＪＲ南武線等の沿線で鶴見区や隣接区に存する駅前商業地域。需要者は当該地域に地縁のある不動産業者や個人投資家等が中心である。ＪＲ鶴見駅東口で顧客の回遊性がみられ、商店街の賑わいも戻っている。商業地の取引件数は少なく、需要の中心となる価格帯は見出すことは難しいが、駅前商業地としての希少性は高く、周辺ではマンション適地を中心に高値の取引も散見されている。 (2) 同一需給圏は横浜市内及び隣接する川崎市などを中心とした最寄駅から徒歩圏内の普通商業地域。需要者は店舗ビル等として自己使用を目的とする一般事業会社、貸店舗ビル等の経営を行う中堅又は中小の不動産会社、飲食店舗や小売店舗としての利用を目論む個人事業主等が中心となるが、画地規模によってはマンションデベロッパーも見られる。取引される価格はまちまちであり、中心となる価格帯を見出しにくいが、立地条件等を反映した個別性の強いものが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 鶴見駅東口の駅前商店街で、賃貸市場も概ね成熟しており、収益性に着目した収益物件としての取引も散見される。一方、駅前希少性を重視して取引市場により価格形成がなされる地域でもある。市場参加者の需要者は賃貸ビルから得られる収益性とともに、駅前商業地の希少性にも着目して行動することから、本件では比準価格と収益価格を関連づけて、周辺標準地とのバランスをも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は京急鶴見駅東口に所在する中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域である。収益価格は賃貸事例に基づいて適正な賃料を設定することによって求められ、対象標準地の収益性を表している。一方、比準価格は適切な商業地の取引事例から求められた価格で市場実勢を反映し、規範性が高い。価格の調整にあたっては、規範性が高い比準価格を標準としつつ、収益価格も十分に関連付け、更に周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京急鶴見駅南方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	76.2 坪 (252 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市鶴見区神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央４丁目１６番３外
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	京急鶴見駅東側の商店街（ベルロードツルミ）
街路	１３．５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗事務所ビルや店舗付共同住宅が建ち並ぶ駅前商店街であり、地域内及び周辺では、コロナ禍による収益悪化も見られたが、概ね回復し、今後も現状程度の利用を維持するものと予測する。 (2)中層の店舗ビル、店舗兼共同住宅ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面は小規模小売店舗や飲食店等を中心として熟成度を高めていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 237万3,708 円 1平米 71万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 237万402 円 1平米 71万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 237万3,708円 1平米 71万8,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 228万7,752円 1平米 69万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 237万402円 1平米 71万7,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 228万7,752円 1平米 69万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安が進み世界経済情勢等先行きが不透明だが、不動産市場はアフターコロナを見越した動きに転じ、用途や地域によっては更に堅調に推移している。 (2)景気が緩やかに持ち直している中、オフィス街を中心とした商業地では、潤沢な投資資金や比較的低位な平均空室率を背景に堅調に推移している。
地域要因
(1)駅至近の繁華性がある商業地域で、需要は概ね安定しており、コロナ禍の影響もあったが収益は概ね回復して、地価は上昇傾向となっている。 (2)中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地として熟成しており、需要は比較的堅調である。
個別的要因	(1)繁華性のある通りに接面し、店舗立地に優れるが、この１年では特段の変化は見られない。 (2)個別的要因の変動は特にみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０４１３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央４丁目１６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万4,907 円／平米 140万4,743 円／坪
推定価格 平米 坪	45万5,132 円／平米 150万4,666 円／坪
標準価格 平米 坪	66万9,312 円／平米 221万2,745 円／坪
査定価格 平米 坪	68万3,000 円／平米 225万7,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050409 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央４丁目１６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万4,354 円／平米 226万2,474 円／坪
推定価格 平米 坪	70万9,675 円／平米 234万6,186 円／坪
標準価格 平米 坪	72万7,872 円／平米 240万6,345 円／坪
査定価格 平米 坪	74万2,000 円／平米 245万3,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050407 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央４丁目１６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万8,380 円／平米 161万4,584 円／坪
推定価格 平米 坪	47万9,845 円／平米 158万6,368 円／坪
標準価格 平米 坪	71万6,187 円／平米 236万7,714 円／坪
査定価格 平米 坪	73万1,000 円／平米 241万6,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050412 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央４丁目１６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万9,394 円／平米 132万397 円／坪
推定価格 平米 坪	39万7,455 円／平米 131万3,986 円／坪
標準価格 平米 坪	69万3,639 円／平米 229万3,171 円／坪
査定価格 平米 坪	70万8,000 円／平米 234万648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050413 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央４丁目１６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万2,431 円／平米 298万3,437 円／坪
推定価格 平米 坪	88万4,382 円／平米 292万3,767 円／坪
標準価格 平米 坪	105万6,609 円／平米 349万3,149 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	540 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情