路線価 (2023) 神奈川県横浜市鶴見区生麦1-47-72 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市鶴見区神奈川県横浜市鶴見区生麦１丁目４７番７２
価格時点	2023 年
駅名	生麦駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 92万5,680 円
1平米当たり	1平米 28万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,210万 円 (90 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 118万242 円 1平米 35万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,210万 円 (90 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 118万242 円／坪 1平米 35万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鶴見区及び周辺市区内に位置し、駅前や幹線道路沿い等の圏域に存する普通商業、近隣商業、路線商業地域等である。需要者の中心は、鶴見区等に地縁性を有する地元小売業者等の中小事業者、また商業ビル・分譲マンション事業等等である。既存店舗の形態は衰退傾向で需要はやや弱含みで推移しているものの住宅地としての新規投資も散見される。取引価格は個別性が極めて強いが土地価格は３，５００万円程度の物件が中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は、鶴見区及び隣接区の相対的に商業繁華性が低い商業地域である。そのため商業地域としては現状維持あるいはやや衰退傾向にある。その中で、利便性が良好で規模の大きい土地にはマンション開発等の傾向も認められる。したがって、主たる需要者は、自己使用目的の中小企業、個人業者等を中心とするが、マンション事業者も見込まれる。取引価格の動向としてはやや上昇傾向となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域に賃貸ビルもあるが、比較的小規模な物件が多く総額も高額とならないことから、自用目的の取引もあるため、利回りを中心にした収益性に基づく市場としての成熟度はやや弱い。比準価格は現実の取引価格を基礎とし、市場性を反映した実証的な試算価格である。したがって、本件では採用資料の適否等を検討したうえで、比準価格を重視し、収益価格を関連づけるとともに、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、一部にマンション、投資用不動産も見られるが、個人事業者等による自己利用目的の土地利用が多い地域であり、店舗等は業種や用途によって個別性が認められるが、その収益性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。そこで、取引市場の動向と実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認し、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	生麦駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	27.2 坪 (90 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市鶴見区神奈川県横浜市鶴見区生麦１丁目４７番７２
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	25 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中低層店舗、共同住宅等が混在する小規模な駅前商業地域
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、繁華性にも変化がないため、当面は用途の多様化を示しつつ、ほぼ現状のままでの推移が予測される。地価動向については、上昇するものと予測する。 (2)地域要因に特段の変動がないため、当面は現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 121万6,608 円 1平米 36万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 120万6,690 円 1平米 36万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 121万6,608円 1平米 36万8,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 115万3,794円 1平米 34万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 120万6,690円 1平米 36万5,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 115万3,794円 1平米 34万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症の影響、国際情勢等により景気は不透明であるが、不動産市況は総じて堅調である。今後も景気は不透明感が続くものと思料する。 (2)景気は緩やかに持ち直している。ウィズコロナの新たな段階への移行が進められる中、世界的な金融引締め、物価上昇等の影響に注視が必要である。
地域要因
(1)地域に変動要因がなく、現環境を維持して推移するものと予測する。 (2)利便性は概ね良好であり、マンション用地の需要が認められる地域である。特に地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０４０６Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区生麦１丁目４７番７２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万5,794 円／平米 150万6,855 円／坪
推定価格 平米 坪	47万1,291 円／平米 155万8,088 円／坪
標準価格 平米 坪	39万7,379 円／平米 131万3,735 円／坪
査定価格 平米 坪	39万7,000 円／平米 131万2,482 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050407 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区生麦１丁目４７番７２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万1,491 円／平米 102万9,789 円／坪
推定価格 平米 坪	31万5,852 円／平米 104万4,207 円／坪
標準価格 平米 坪	36万6,843 円／平米 121万2,783 円／坪
査定価格 平米 坪	36万7,000 円／平米 121万3,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050412 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区生麦１丁目４７番７２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,105 円／平米 80万7,011 円／坪
推定価格 平米 坪	24万1,735 円／平米 79万9,176 円／坪
標準価格 平米 坪	32万1,456 円／平米 106万2,734 円／坪
査定価格 平米 坪	32万1,000 円／平米 106万1,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050407 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区生麦１丁目４７番７２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万8,380 円／平米 161万4,584 円／坪
推定価格 平米 坪	47万3,046 円／平米 156万3,890 円／坪
標準価格 平米 坪	36万3,323 円／平米 120万1,146 円／坪
査定価格 平米 坪	36万3,000 円／平米 120万78 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０４１１Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区生麦１丁目４７番７２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万1,391 円／平米 132万6,999 円／坪
推定価格 平米 坪	45万8,478 円／平米 151万5,728 円／坪
標準価格 平米 坪	37万9,221 円／平米 125万3,705 円／坪
査定価格 平米 坪	37万9,000 円／平米 125万2,974 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情