路線価 (2023) 神奈川県横浜市鶴見区本町通1-4-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市鶴見区神奈川県横浜市鶴見区本町通１丁目４番６
価格時点	2023 年
駅名	京急鶴見駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 89万2,620 円
1平米当たり	1平米 27万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (96 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 112万7,346 円 1平米 34万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3,250万 円 (96 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 112万734 円／坪 1平米 33万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鶴見区、周辺区及び川崎市内に存する商業地の集積である。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人事業者又は地元中小企業等であるが、容積率等に着目して、高度利用を前提とする投資用マンション等の開発業者等の参入も期待される。最寄駅から距離があるため、商店街としての繁華性は厳しいが、規模によりマンション用地としての需要が見込まれる。中心価格帯は規模、立地等により大きな差異もみられるが、３０万円／㎡～４０万円／㎡である。 (2) ①同一需給圏は鶴見区や隣接する神奈川区の他、川崎市川崎区外周部の近隣商業地域。②主たる需要者は店舗兼住宅として自用する個人事業者や地場法人の他、店舗兼共同住宅等を購入し賃貸経営を行う投資家も需要者となる。③近隣地域は最寄駅徒歩圏内に所在し背後人口も有しており価格は上昇傾向である。④取引価格は需要者の利用目的や収益見通しにより個別性が大きく、中心価格帯は３０万円／㎡～４０万円／㎡だが、高値取引も散見される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は小売店舗等を中心に建ち並ぶ商業地域。収益目的の投資用マンションへの利用も期待されるものの、駅距離があることから、空室リスクも高い。取引の中心は地元中小企業等による自社使用であることから、収益性に着目した収益価格よりも実証性の高い比準価格が説得力を有するものと判断した。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は事例ごとに得られた価格にはばらつきがあるが、より信頼性の高い事例を中心に試算し、市場実態を適切に反映している。収益価格は想定賃料、費用や利回りについて十分実態を反映して試算したものであり、投資採算性を反映した信頼性の高い価格が求められている。以上を踏まえ比準価格を標準に、収益価格による検証を行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京急鶴見駅南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	29 坪 (96 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が多く見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市鶴見区神奈川県横浜市鶴見区本町通１丁目４番６
標準地の範囲
東	120 m
西	80 m
南	110 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	96 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	本町通商店街内に位置する。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗等を中心とする商店街を形成するが、商況は乏しく、中高層マンションの存する地域への移行が徐々に進むものと思料する。 (2)最寄駅よりやや離れた日用品店舗・飲食店等が建ち並ぶが、店舗の集積度はやや乏しく、今後は容積率に着目したマンション等への高度利用化も進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 114万3,876 円 1平米 34万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 115万488 円 1平米 34万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 114万3,876円 1平米 34万6,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 115万488円 1平米 34万8,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市況全般としては、新型コロナの影響、供給制約が和らぐ中、投資意欲や所有意欲が増しつつある。 (2)長期化するコロナ禍や金利上昇気配等の経済要因の変動はあるが、店舗の需要はやや回復しており、共同住宅需要も依然根強い。
地域要因
(1)従来型の商店街の景況は衰退傾向にある。一方、画地規模が大きく、容積率の高い土地についてはマンション需要が高まりつつある。 (2)店舗の商況は若干回復の兆しが見られることに加え、共同住宅需要は依然として堅調である。地域要因の大きな変動は特に見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050415 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区本町通１丁目４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,292 円／平米 30万8,423 円／坪
推定価格 平米 坪	36万8,046 円／平米 121万6,760 円／坪
標準価格 平米 坪	34万9,521 円／平米 115万5,516 円／坪
査定価格 平米 坪	35万 円／平米 115万7,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０４１１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区本町通１丁目４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万7,380 円／平米 118万1,498 円／坪
推定価格 平米 坪	39万9,869 円／平米 132万1,967 円／坪
標準価格 平米 坪	35万3,241 円／平米 116万7,815 円／坪
査定価格 平米 坪	35万3,000 円／平米 116万7,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０４０９Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区本町通１丁目４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万5,327 円／平米 124万831 円／坪
推定価格 平米 坪	41万8,391 円／平米 138万3,201 円／坪
標準価格 平米 坪	33万2,320 円／平米 109万8,650 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050406 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区本町通１丁目４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万4,093 円／平米 110万4,511 円／坪
推定価格 平米 坪	37万5,298 円／平米 124万735 円／坪
標準価格 平米 坪	34万5,897 円／平米 114万3,535 円／坪
査定価格 平米 坪	34万6,000 円／平米 114万3,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０４１１Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区本町通１丁目４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,805 円／平米 93万4,953 円／坪
推定価格 平米 坪	30万5,194 円／平米 100万8,971 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,201 円／平米 116万1,071 円／坪
査定価格 平米 坪	35万1,000 円／平米 116万406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情