路線価 (2023) 北海道根室市常盤町3-6-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 根室市北海道根室市常盤町３丁目６番３
価格時点	2023 年
駅名	根室駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	588万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,658 円 1平米 2万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	593万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,319 円／坪 1平米 2万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当該常盤商店街・古くから拓けた緑町中心商店街並びに近接商業地と駅前商店街。中心商店街にあり大駐車場を備えた核店舗の存在が支えとなり、今まではおおむね安定した推移を示した商業地域。但し、全市的な商業地の需要不振は続いており、需要の中心である地元企業には不動産投資意欲は殆ど感じられない。郊外店舗との競合も充分予想され、需要の低迷傾向が感じられる。土地取引の中心価格帯は、標準地規模で５８０～６３０万円程度。 (2) 同一需給圏は根室市内の商業地域の圏域で、背後の業務併用住宅地や郊外路線商業地とも価格牽連性が認められる。典型的な需要者は地元事業者が中心で、市外からの転入は少ない。潜在的な売り物も見受けられるが、高台に位置し、根室市役所庁舎の建て替えの方向性が示され、需要を下支えする地元事業者による用地取得事案も複数確認される。借地解消事例や建物付きの低廉事例も少なくないが、標準規模の更地で６００万円前後が中庸と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用の店舗が多く、地域的な特性として借地も多く見受けられる。更地又は取り壊しを前提とした自建の取引が主流であるが、当市の中心街であり繁華性の高さから収益性を意識する地域と判断される。投げ売り的傾向は収まりを示しているが、不採用の取引事例において数例見受けられる。以上よりこれら地域的特性を考慮し、比準価格に中心に収益価格と関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、規準とすべき地価公示標準地が存在しない。 (2) 取引の主流は自用目的の店舗で、本年は時系列的近似性の比較的高い用途的同質性ある正常事例を十分収集し得た。他方、当地域では商業系の築浅物件は例外的で、事例資料の収集、想定数値の不安定さは排除できず、保守的に得られた側面は否定できない。よって、実証的かつ多角的な査定による比準価格を標準とし、低位の収益価格を下限として参考に留め、規準すべき標準地等はないが、市内他商業地全体の成約状況も睨み、本件鑑定評価額とした。
交通
交通施設	根室駅北方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	72 坪 (238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が多い既成商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	根室市北海道根室市常盤町３丁目６番３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	小売店舗・飲食店舗地。
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大型スーパーに近接する既存商店街
街路	１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　集客の核施設たるイオン根室店を中心とした商圏においても、需要の低迷感が否めず厳しい経済環境が続くものと考えられる。 (2)地元消費が主の商業地で、観光消費減少の影響は限られる。当面横ばいか、弱含みの動向が予測されるが、市役所建て替えへの期待に加え、背後住宅地水準との価格均衡より、下値は限定されると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	小売店舗・飲食店舗地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,658 円 1平米 2万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万2,319 円 1平米 2万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による緩やかな不動産投資の回復傾向。 (2)国際情勢の緊迫化等、不透明感が強いが、根室市役所建て替えを睨んだ動きや、水産売上高回復を受けた動きが市内随所に見られる。
地域要因
(1)中心商店街の衰退傾向と併せ、経済環境の悪化に基づく需要の減退。 (2)地域経済の不透明感から、地元事業者による新規投資への慎重姿勢に変化はない。Ｍ＆Ａ等を活用した事業承継事案等への働きかけも見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231671223 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市常盤町３丁目６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,553 円／平米 3万8,194 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,056 円／平米 3万6,551 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,721 円／平米 7万1,810 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2221671223 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市常盤町３丁目６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,061 円／平米 5万6,404 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,585 円／平米 6万1,442 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,813 円／平米 8万2,032 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221671223 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市常盤町３丁目６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,074 円／平米 2万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,148 円／平米 5万9,997 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,049 円／平米 9万2,730 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221671223 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	根室市
地域	北海道根室市常盤町３丁目６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,842 円／平米 4万2,456 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,288 円／平米 5万542 円／坪
標準価格 平米 坪	2万411 円／平米 6万7,479 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情