路線価 (2023) 神奈川県横浜市鶴見区駒岡2-575 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市鶴見区神奈川県横浜市鶴見区駒岡２丁目５７５番
価格時点	2023 年
駅名	綱島駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億200万 円 (859 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億200万 円 (859 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円／坪 1平米 23万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鶴見区、周辺区及び川崎市の工場、倉庫等の存する工業地の集積である。需要者は従来より地縁的選好性を有する中小企業、個人事業者等であり、自用目的が中心である。工場跡地は戸建住宅分譲用地としての利用もあり、ディベロッパー等の開発業者の参入もみられる。工場、倉庫としての中心価格帯は、規模、立地等により様々ではあるが、２０万円／㎡から３０万／㎡にある。 (2) 同一需給圏は鶴見区及び神奈川区、緑区、港北区などの周辺区に所在する工業地域。需要者は地縁的選好性を有する個人事業主、中小・中堅の一般企業、物流・配送事業者等が中心となる。最寄駅からやや遠いものの、生活利便性が比較的良好であることから、戸建住宅分譲開発業者の参入もみられる。需要者の用途、立地条件、街路条件、画地規模などにより、大きな差異があるものの、㎡あたり概ね２００千円～３００千円程度が市場における中心的な価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自社工場等を中心とする工業地域で、取引の主体は自用目的の取引である。倉庫等の賃貸もみられるが、収益還元法では倉庫兼事務所の建築を想定し、周辺の賃貸事例から賃料等を算出しているものの、賃料の算定に想定要素が強く、収益価格の説得力は劣るものと判断した。したがって、現実的かつ実証性を有し、市場性を反映する比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地域である。比準価格は適切な工業地の取引事例から求められた価格で市場実勢を反映し、規範性が高い。一方、収益価格は対象標準地に倉庫兼事務所の建築を想定し、賃貸事例に基づいて適正な賃料を設定することによって求められ、対象標準地の収益性を表している。価格の調整に際しては、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	綱島駅南東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	259.8 坪 (859 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	工場兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市鶴見区神奈川県横浜市鶴見区駒岡２丁目５７５番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	110 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	47 m
面積	850 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	環状２号線背後の工業地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、倉庫等が建ち並ぶ内陸型工場地域である。最寄駅からは離れるものの、大型利便施設等も周辺に複数あることから、住宅系用途での利用もみられ、徐々にではあるが、住宅用途への転換が進んでいくものと思料する。 (2)工場、倉庫等が建ち並ぶ内陸型工業地域である。最寄駅からやや遠いものの、周辺隣接地域に大型商業施設があり、生活利便性が比較的良好であることから、今後は徐々に住宅系用途への転換が進んでいくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 80万6,664 円 1平米 24万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市況全般としては、新型コロナの影響、供給制約が和らぐ中、投資意欲や所有意欲が増しつつある。 (2)景気が緩やかに持ち直している中、内陸型工業地では、実需のほか、住宅地化の傾向も見られるなど、需要は底堅く存在する。
地域要因
(1)工場、倉庫等を中心とする工業地域であるが、住宅用途の建物も増えつつあり、混在化が進んでいる。 (2)工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であるが、一部で住宅地化の傾向も見受けられる。地価は上昇傾向にて推移するものと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特にみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０４１３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区駒岡２丁目５７５番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万7,096 円／平米 81万6,899 円／坪
推定価格 平米 坪	23万9,899 円／平米 79万3,106 円／坪
標準価格 平米 坪	23万9,659 円／平米 79万2,313 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050402 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区駒岡２丁目５７５番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7 円／平米 72万7,343 円／坪
推定価格 平米 坪	23万9,659 円／平米 79万2,313 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,230 円／平米 78万7,588 円／坪
査定価格 平米 坪	23万8,000 円／平米 78万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０４１５Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区駒岡２丁目５７５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万34 円／平米 66万1,312 円／坪
推定価格 平米 坪	24万2,760 円／平米 80万2,565 円／坪
標準価格 平米 坪	24万833 円／平米 79万6,194 円／坪
査定価格 平米 坪	24万1,000 円／平米 79万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	緑化地域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050410 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市鶴見区駒岡２丁目５７５番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,628 円／平米 73万2,702 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,628 円／平米 73万2,702 円／坪
標準価格 平米 坪	24万377 円／平米 79万4,686 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情