路線価 (2023) 神奈川県横浜市神奈川区松見町2-450-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市神奈川区神奈川県横浜市神奈川区松見町２丁目４５０番５
価格時点	2023 年
駅名	妙蓮寺駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万5,762 円 1平米 27万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,280万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万9,068 円／坪 1平米 27万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東急東横線、ＪＲ横浜線・京浜東北線、京急本線及び地下鉄ブルーライン沿線で、神奈川区、西区、鶴見区、港北区に至る圏域の住宅地域である。需要者は東京、横浜方面に通勤するサラリーマン層が中心で、同一需給圏外からの転入もあり、買替え層、一次取得者双方がみられる。社会経済活動が回復傾向にあり、地価動向にも影響を及ぼしている。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で４０００万円台から５０００万円台程度。 (2) 同一需給圏は、東急東横線、ＪＲ横浜線沿線で、神奈川区及び周辺区内の既成市街地に存する住宅地域である。需要者は東京方面及び横浜中心部へ通勤するサラリーマン層が中心で、同一需給圏外からの転入も多い。最寄駅から徒歩圏に存する地域が多く需要は堅調。取引の中心となる価格帯は、新築の建売分譲住宅で総額４，０００万円～５，０００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般住宅、アパート等が混在する地域で、収益物件も比較的多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に試算された。近隣地域では、自己使用目的での取引も多く見受けられるため、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、戸建住宅を中心にアパート等もみられる住宅地域である。居住の快適性が重視される戸建住宅中心の自己使用目的での取引が中心の地域であり、収益性に着目した価格形成が行われていないことから、収益価格は低位に試算されたものと思料する。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	妙蓮寺駅東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	24.8 坪 (82 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市神奈川区神奈川県横浜市神奈川区松見町２丁目４５０番５
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6.4 m
奥行き	12.9 m
面積	82 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　６．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、格別の変動要因はなく当分は現状を維持するものと予測する。 (2)熟成度の高い住宅地域であり、今後は一部画地で細分化の可能性があるものの、当面は現環境を維持して推移するものと推察される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 94万5,516 円 1平米 28万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 94万2,210 円 1平米 28万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 94万5,516円 1平米 28万6,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 89万5,926円 1平米 27万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 94万2,210円 1平米 28万5,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 89万5,926円 1平米 27万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症対策の動向、円相場、国際情勢等が不動産の需給動向に及ぼす影響を注視する必要がある。 (2)区の人口は、横浜市全体の人口が減少に転じる中でも、微増傾向を持続している。住宅市場では新型コロナからの回復基調を持続している。
地域要因
(1)妙蓮寺駅から徒歩圏の住宅地域で、社会経済活動が回復してきている影響から、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 (2)最寄駅から徒歩圏にある住宅地域の需要は堅調であり、標準地が所在する地域においても地価は上昇幅を拡大させているものと推察される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050402 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市神奈川区松見町２丁目４５０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万505 円／平米 92万7,350 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,993 円／平米 94万2,187 円／坪
標準価格 平米 坪	28万4,993 円／平米 94万2,187 円／坪
査定価格 平米 坪	28万5,000 円／平米 94万2,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	埋蔵文化財
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050410 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市神奈川区松見町２丁目４５０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,882 円／平米 103万4,388 円／坪
推定価格 平米 坪	31万8,201 円／平米 105万1,973 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,274 円／平米 95万6,340 円／坪
査定価格 平米 坪	28万9,000 円／平米 95万5,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050404 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市神奈川区松見町２丁目４５０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,256 円／平米 95万6,280 円／坪
推定価格 平米 坪	29万1,859 円／平米 96万4,886 円／坪
標準価格 平米 坪	28万3,634 円／平米 93万7,694 円／坪
査定価格 平米 坪	28万4,000 円／平米 93万8,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０４０７Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市神奈川区松見町２丁目４５０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,835 円／平米 86万5,627 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,777 円／平米 91万8,331 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,368 円／平米 94万6,733 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情