路線価 (2023) 神奈川県横浜市神奈川区三ツ沢東町38-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市神奈川区神奈川県横浜市神奈川区三ツ沢東町３８番５
価格時点	2023 年
駅名	三ツ沢下町駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	7,890万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万4,122 円 1平米 33万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	7,930万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 112万734 円／坪 1平米 33万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神奈川区内中央～南部の住宅地域で、近隣地域は古くからの傾斜住宅地。需要者の中心は東京都心や横浜市中心部、川崎市内への通勤者であり、１次、２次取得者層である。同一需給圏外からの転入者も見られる。戸建住宅は画地の細分化傾向が顕著であるが、最寄駅徒歩圏のため不動産需要はコロナ禍だが堅調に推移。土地１００～１２０㎡程度の新築建物付で総額５５００～６５００万円程度が需要の中心価格帯。 (2) ①同一需給圏は市営地下鉄ブルーライン、東急東横線沿線各駅徒歩圏の神奈川区内の住宅地域。②主たる需要者は横浜市、川崎市及び一部東京都内へ通勤する居住目的の個人であり、同一需給圏外からの転入も見られる。③交通利便性や住環境良好な住宅地への需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。④総額を抑えるため敷地規模をやや縮小した小規模物件も増加しているが、新築建売住宅の取引総額は４千万円～上限６千万円強程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパートが見られるが取引の中心は自己利用目的が大半であり収益目的の取引は少ない。よって賃料水準が低く収益価格は低位に試算された。近隣地域は居住快適性や生活利便性を重視する駅徒歩圏の住宅地域であり、同一需給圏内より収集された鑑定地近接の事例などから規範性ある比準価格が求められたのでこれを標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、一般的要因の分析も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は居住の快適性及び利便性を重視した自用目的での取引が中心となる地域であり、類似地域の取引事例から適切に比準して求めた比準価格は市場実態を適切に反映している。第１種低層住居専用地域に指定されており基準容積率８０％と、高度利用が難しく投資採算性を有する建物の建築が難しいことから、収益価格は低位に求められた。以上より比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との比較検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三ツ沢下町駅南方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅、アパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市神奈川区神奈川県横浜市神奈川区三ツ沢東町３８番５
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	16 m
面積	234 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅徒歩圏の住宅地域で需要堅調な住宅地。一部に画地細分化傾向が認められるが特段の要因変動はないため現状のまま推移すると予測。地価は駅徒歩圏のためコロナ禍だが緩やかな上昇で推移。 (2)一般住宅が多い住宅地で、熟成度の高い住宅地である。近年は取引総額の抑制のため画地の細分化が進んでいる。当面は現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 111万7,428 円 1平米 33万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 116万406 円 1平米 35万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 111万7,428円 1平米 33万8,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 109万7,592円 1平米 33万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 116万406円 1平米 35万1,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 109万7,592円 1平米 33万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)未だ新型コロナ感染の波はあるものの、行動制限の大幅緩和など社会経済活動の急速な正常化に伴い、不動産市場の回復傾向も鮮明になっている。 (2)金利の上昇気配、短期間でのドル円レートの乱高下等の外的要因はあるが、住環境・利便性が良好な住宅地の需要は依然堅調さが見られる。
地域要因
(1)地域要因に変動は見られない。駅徒歩圏内の住宅地域で需要は堅調に推移。地価は駅徒歩圏のためコロナ禍だが地域周辺は緩やかな上昇で推移。 (2)駅徒歩圏の熟成度の高い住宅地域であり良好な住環境を維持して推移するものと予測される。地域要因の変動は特段見られない。
個別的要因	(1)今のところ特段の個別的要因の変動はない。国内外問わず、ウィズコロナ政策と感染防止対策との両立の成否に留意する必要がある。 (2)個別的要因には特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050402 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市神奈川区三ツ沢東町３８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万8,471 円／平米 98万6,745 円／坪
推定価格 平米 坪	35万3,600 円／平米 116万9,002 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,762 円／平米 111万3,335 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050406 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市神奈川区三ツ沢東町３８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万6,151 円／平米 137万5,795 円／坪
推定価格 平米 坪	31万6,992 円／平米 104万7,976 円／坪
標準価格 平米 坪	35万9,401 円／平米 118万8,180 円／坪
査定価格 平米 坪	35万9,000 円／平米 118万6,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050404 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市神奈川区三ツ沢東町３８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,861 円／平米 92万5,220 円／坪
推定価格 平米 坪	31万957 円／平米 102万8,024 円／坪
標準価格 平米 坪	36万4,118 円／平米 120万3,774 円／坪
査定価格 平米 坪	36万4,000 円／平米 120万3,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050411 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市神奈川区三ツ沢東町３８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,300 円／平米 73万1,618 円／坪
推定価格 平米 坪	24万390 円／平米 79万4,729 円／坪
標準価格 平米 坪	29万1,382 円／平米 96万3,309 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情