路線価 (2023) 神奈川県横浜市神奈川区二ツ谷町10-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市神奈川区神奈川県横浜市神奈川区二ツ谷町１０番１０
価格時点	2023 年
駅名	東神奈川駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	7,210万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 170万2,590 円 1平米 51万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,210万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 170万2,590 円／坪 1平米 51万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神奈川区及び周辺区内の幹線道に面する商業地域で、地元の個人事業主や法人事業主、マンション事業者等が需要の中心となる。交通量の割に通過が多いが、付近の人口が多く最寄駅徒歩圏で交通接続性が高いので、商業地としての需要は相等程度存在すると判断する。価格水準は、取引件数が少数なことにより把握が困難であるが、１㎡当たり５０万円台前半程度と判断する。 (2) 同一需給圏は概ね横浜市神奈川区及び周辺区における概ね同等の収益性を有する幹線街路沿いの商業地域一帯である。主な需要者は中小規模の画地については地場の事業者が、一定規模以上の画地についてはチェーン展開の店舗等の事業者の他マンション開発業者の需要も認められる。地域の商況に変化は無いが堅調な収益物件用地需要から地価は上昇幅を拡大している。取引価格は取引目的により幅があり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の現実の取引を基に算定される市場実態を示すものだ。反面、本地域は商業地域であり、賃料等を算定根拠とする収益価格が重要な価格要素であることは否定できない。しかし、賃料動向に必ずしも価格動向が反映されるものではなく、標準地は上層階が共同住宅で相当賃料が期待できない傾向がある。そこで、市場性を反映する比準価格を中心として収益価格を考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 商業地の典型的な需要者は、自ら商売を行う場合には背後地の商圏や顧客の流動性等商業収益に関する検討を行い、賃貸目的の場合には空室率や賃料相場等賃貸事業に関する検討を行うのが一般的である。したがって収益価格の規範性は相応に高いものと判断される。しかし地域での利用は依然として自用の利用も多く比準価格の相対的規範性は高い。本件では、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	東神奈川駅北西方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所、店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市神奈川区神奈川県横浜市神奈川区二ツ谷町１０番１０
標準地の範囲
東	80 m
西	150 m
南	200 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	18 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幅員の広い国道に接面する店舗兼住宅や共同住宅、低層店舗等が混在する商業地域で、低層建物については、徐々に中高層化が進むことが予測される。 (2)近年、事業所等跡地には中高層のマンションが建てられており、今後も同様の傾向が続き、事業所等の跡地については中高層のマンションへの建て替えが行われるものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 173万2,344 円 1平米 52万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 175万2,180 円 1平米 53万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 173万2,344円 1平米 52万4,000円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2022年	1坪 161万22円 1平米 48万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 175万2,180円 1平米 53万円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2019年	1坪 161万22円 1平米 48万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型肺炎は収束しつつあるが、景気には不透明感がある。地価は超金融緩和により、強含み、または、横這い状況が継続すると判断する。 (2)新型コロナの沈静化に伴う商況回復は持続しているが、固定化しつつある一般消費行動の変容の影響から一部業種では回復の遅れ等が見られる。
地域要因
(1)国道に面する店舗住宅や共同住宅等が混在する商業地域だが、低層店舗等については徐々に中高層化が進行すると予測する。 (2)東神奈川駅徒歩圏と利便性高い立地により賃貸住宅需要が旺盛なため、堅調な収益物件用地需要の影響を受けて地価は上昇幅を拡大させている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050412 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市神奈川区二ツ谷町１０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万9,394 円／平米 132万397 円／坪
推定価格 平米 坪	40万170 円／平米 132万2,962 円／坪
標準価格 平米 坪	45万4,222 円／平米 150万1,658 円／坪
査定価格 平米 坪	45万4,000 円／平米 150万924 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050412 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市神奈川区二ツ谷町１０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万9,477 円／平米 158万5,151 円／坪
推定価格 平米 坪	49万4,820 円／平米 163万5,875 円／坪
標準価格 平米 坪	48万9,921 円／平米 161万9,679 円／坪
査定価格 平米 坪	49万 円／平米 161万9,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050411 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市神奈川区二ツ谷町１０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万7,605 円／平米 131万4,482 円／坪
推定価格 平米 坪	43万8,621 円／平米 145万81 円／坪
標準価格 平米 坪	55万1,725 円／平米 182万4,003 円／坪
査定価格 平米 坪	55万2,000 円／平米 182万4,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	急傾斜地崩壊危険
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０４０９Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市鶴見区
地域	神奈川県横浜市神奈川区二ツ谷町１０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万5,907 円／平米 170万5,589 円／坪
推定価格 平米 坪	53万1,384 円／平米 175万6,756 円／坪
標準価格 平米 坪	52万965 円／平米 172万2,310 円／坪
査定価格 平米 坪	52万1,000 円／平米 172万2,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050407 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市神奈川区二ツ谷町１０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,817 円／平米 174万1,657 円／坪
推定価格 平米 坪	54万3,148 円／平米 179万5,647 円／坪
標準価格 平米 坪	60万2,828 円／平米 199万2,949 円／坪
査定価格 平米 坪	60万3,000 円／平米 199万3,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情