路線価 (2023) 神奈川県横浜市西区南幸1-3-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市西区神奈川県横浜市西区南幸１丁目３番１
価格時点	2023 年
駅名	横浜駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 4,033万3,200 円
1平米当たり	1平米 1,220万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (2184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5,388万7,800 円 1平米 1,630万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (2184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5,388万7,800 円／坪 1平米 1,630万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東京都内の主要ターミナル駅周辺の商業地域並びに大阪市、名古屋市、福岡市などの大都市の中心商業地域である。需要者は、大都市の中心商業地域で賃貸経営を行う事業者、投資ファンド及び機関投資家などが中心である。横浜駅西口周辺では、新駅ビル開業や再開発事業など多くの開発計画が進んでいるため、収益性上昇期待が大きく、地価は上昇傾向にある。価格の変動要因が多いため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、広くは横浜市内及び隣接する川崎市や東京都心部等を中心とした高度商業地域、狭くは横浜駅、関内駅及びみなとみらい地区の高度商業地域である。需要者は大手不動産会社、不動産投資法人、一般事業会社が中心となる。横浜駅西口再開発により繁華性が大きく向上。中心商業地として更に発展していくことが期待される。取引される価格はまちまちであり、中心となる価格帯を見出しにくいが、立地条件や画地規模を反映した個別性の強いものが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、横浜駅西口駅前広場に面し高層店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価格で、手法の各過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸条件、収支項目、還元利回り等手法の各過程は適切であり、標準地の収益性を十分に反映しており信頼性が高い。本件では、両試算価格の規範性はほぼ同程度と判断し、比準価格と収益価格にほぼ同等のウェイトを置き、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は横浜駅西口の駅前広場に所在する高層店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。収益価格は賃貸事例に基づいて適正な賃料を設定することによって求められ、対象標準地の収益性を表している。一方、比準価格は適切な商業地の取引事例から求められた価格で市場実勢を反映し、規範性が高い。よって、価格の調整に際しては、規範性が高い比準価格を標準に、収益価格を十分に比較考量し、更に周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	横浜駅西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	660.6 坪 (2184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B3
周辺の利用状況	高層店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市西区神奈川県横浜市西区南幸１丁目３番１
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	30 m
面積	540 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	駅前広場接面
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)横浜駅西口駅前広場に面する高度商業地域で、新駅ビル開業をはじめとして周辺では多くの開発計画が進められており、商業地域としての熟成度がさらに高まるものと予測する。 (2)高層店舗ビルが立ち並ぶ横浜駅西口駅前広場に接面する高度商業地域である。東西自由通路の開通、ＪＲ横浜タワーの開業、駅前広場整備等により、横浜の玄関口としてさらに発展していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5,554万800 円 1平米 1,680万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5,487万9,600 円 1平米 1,660万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5,554万800円 1平米 1,680万円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 5,322万6,600円 1平米 1,610万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5,487万9,600円 1平米 1,660万円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 5,322万6,600円 1平米 1,610万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症対策の動向、円相場、国際情勢等が不動産の需給動向に及ぼす影響を注視する必要がある。 (2)景気が緩やかに持ち直している中、オフィス街を中心とした商業地では、潤沢な投資資金や比較的低位な平均空室率を背景に堅調に推移している。
地域要因
(1)横浜駅西口周辺では、新駅ビル開業や再開発などの開発計画が進んでおり、商業地域としての発展が期待され、地価は緩やかな上昇傾向が続いている。 (2)東西自由通路の開通、ＪＲ横浜タワーの開業により、横浜駅西口の繁華性が大きく向上。地価は今後も堅調に推移していくものと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特にみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050408 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区南幸１丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	503万6,634 円／平米 1,665万1,112 円／坪
推定価格 平米 坪	511万3,383 円／平米 1,690万4,844 円／坪
標準価格 平米 坪	1,588万71 円／平米 5,249万9,515 円／坪
査定価格 平米 坪	1,680万 円／平米 5,554万800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０４１３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	神奈川県横浜市西区南幸１丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,377万3,650 円／平米 4,553万5,687 円／坪
推定価格 平米 坪	1,316万618 円／平米 4,350万9,003 円／坪
標準価格 平米 坪	1,628万7,894 円／平米 5,384万7,778 円／坪
査定価格 平米 坪	1,720万 円／平米 5,686万3,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	8 m
側道方位3	南西
側道幅員3	3 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０４１３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	神奈川県横浜市西区南幸１丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,193万8,692 円／平米 3,946万9,316 円／坪
推定価格 平米 坪	960万4,876 円／平米 3,175万3,720 円／坪
標準価格 平米 坪	1,554万1,871 円／平米 5,138万1,426 円／坪
査定価格 平米 坪	1,640万 円／平米 5,421万8,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０４１３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	神奈川県横浜市西区南幸１丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,983万9,171 円／平米 6,558万8,299 円／坪
推定価格 平米 坪	1,894万9,189 円／平米 6,264万6,019 円／坪
標準価格 平米 坪	1,579万991 円／平米 5,220万5,016 円／坪
査定価格 平米 坪	1,670万 円／平米 5,521万200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情