路線価 (2023) 神奈川県横浜市西区北幸2-9-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市西区神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番４外
価格時点	2023 年
駅名	横浜駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 462万8,400 円
1平米当たり	1平米 140万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	14億4,000万 円 (789 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 601万6,920 円 1平米 182万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	14億4,000万 円 (789 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 604万9,980 円／坪 1平米 183万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、横浜、川崎市内で、横浜駅周辺、みなとみらい２１地区、関内地区、新横浜駅周辺、川崎駅周辺などの商業地域である。需要者は、賃貸経営を行う事業者、投資ファンド及び機関投資家などが中心である。横浜駅西口周辺では、新駅ビル開業や再開発事業など多くの開発計画が進んでおり、この影響を受け収益性上昇期待が大きく、地価は上昇傾向にある。価格の変動要因が多いため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は広く横浜市西区をはじめとして隣接する神奈川区、中区、川崎市の高度商業地域、普通商業地域である。主な需要者は地元企業、上場会社、不動産業者、投資法人等様々な需要者が考えられる。横浜駅西口の再開発により、その効果もあって一層の商況拡大が期待される。横浜駅周辺の事務所需要は底堅く、店舗、事務所ともに賃貸需要も安定している。画地規模や立地、需要者によって価格水準が異なることもあって、価格水準の把握は難しい面がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価格で、手法の各過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸物件が多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似性を有する同一需給圏の商業地の取引事例より試算されたもので、取引の実態を反映した実証的で説得力が認められる。一方、対象標準地の想定される主たる需要者は収益性に基づく取引が多いことから、収益性の観点から求めた収益価格は一定の説得力は認められる。対象標準地の価格決定に当たっては、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	横浜駅西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	238.7 坪 (789 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市西区神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番４外
標準地の範囲
東	120 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、横浜駅西口周辺で進む開発事業の影響を受け、収益性上昇期待が高まっている。 (2)中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。横浜駅西口の再開発事業、ビルの建て替え工事によって今後も相乗効果により、収益性の向上が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 621万5,280 円 1平米 188万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 621万5,280 円 1平米 188万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 621万5,280円 1平米 188万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 578万5,500円 1平米 175万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 621万5,280円 1平米 188万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 578万5,500円 1平米 175万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症対策の動向、円相場、国際情勢等が不動産の需給動向に及ぼす影響を注視する必要がある。 (2)コロナ禍の影響が緩和し景気は持ち直している。物価上昇や円相場の変動、供給面の制限などが市況に及ぼす影響に対して注視する必要がある。
地域要因
(1)横浜駅西口エリアの店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、西口周辺で進む開発事業の影響を受け、収益性上昇期待が高まっている。 (2)横浜駅西口エリアの商業地域。横浜駅の再開発事業の相乗効果によって、引き続き繁華性や利便性の向上が見込まれる、今後も地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０４０１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	350万7,869 円／平米 1,159万7,015 円／坪
推定価格 平米 坪	344万1,052 円／平米 1,137万6,118 円／坪
標準価格 平米 坪	189万1,727 円／平米 625万4,049 円／坪
査定価格 平米 坪	189万 円／平米 624万8,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050408 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	151万5,728 円／平米 501万997 円／坪
推定価格 平米 坪	151万5,728 円／平米 501万997 円／坪
標準価格 平米 坪	180万8,745 円／平米 597万9,711 円／坪
査定価格 平米 坪	181万 円／平米 598万3,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050408 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	168万7,143 円／平米 557万7,695 円／坪
推定価格 平米 坪	169万3,570 円／平米 559万8,942 円／坪
標準価格 平米 坪	188万1,744 円／平米 622万1,046 円／坪
査定価格 平米 坪	188万 円／平米 621万5,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０４１５Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	154万5,295 円／平米 510万8,745 円／坪
推定価格 平米 坪	147万1,710 円／平米 486万5,473 円／坪
標準価格 平米 坪	187万7,181 円／平米 620万5,960 円／坪
査定価格 平米 坪	188万 円／平米 621万5,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０４１５Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	187万6,954 円／平米 620万5,210 円／坪
推定価格 平米 坪	181万814 円／平米 598万6,551 円／坪
標準価格 平米 坪	191万6,205 円／平米 633万4,974 円／坪
査定価格 平米 坪	192万 円／平米 634万7,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情