路線価 (2023) 神奈川県横浜市西区南幸2-17-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市西区神奈川県横浜市西区南幸２丁目１７番７
価格時点	2023 年
駅名	横浜駅 から 540m
路線価
1坪当たり	1坪 535万5,720 円
1平米当たり	1平米 162万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億500万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 700万8,720 円 1平米 212万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億300万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 697万5,660 円／坪 1平米 211万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は横浜市及び隣接市の高度商業地域の範囲。横浜駅圏であることから当該地域に地縁的選好性のある企業や不動産業者が需要者の中心で、東京圏の法人事業者・投資家等も含まれる。横浜駅西口は人通りが多く、みなとみらい地区や周辺地域の開発も重なり、商業地の需要は堅調に推移している。商業地の取引は個別性が強く中心となる価格帯は見出しがたいものの、概ね１㎡あたり２５０～３５０万円程度、総額では３～５億程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、西区及び周辺市内の高度商業地域、路線商業地域等の圏域。横浜駅を中心とする高度商業地等の圏域内にあることから需要者の中心は、地元を中心とする中小法人、投資家等であり、自用目的の取引が多いが、収益性を考慮する投資事業者等も見られ賃貸ビルや賃貸併用マンションも多く混在している。横浜駅周辺の再開発等に伴い需要は強い。更地取引は規模が様々で中心となる価格帯は分散しており、需要の中心となる価格帯は見いだしづらい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 横浜駅周辺では、賃貸ビルのほか地元企業の自社ビルも多くみられる。当該地域及び周辺では企業の自用目的の取引もあり、需要者は投資物件としての収益性とともに、市場での取引価格にも着目し行動している。また、駅近くの物件は希少性から高値の取引となることもある。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は横浜駅に近い高度商業地域であり、中高層の事務所・店舗ビル、店舗兼共同住宅等目的での取引を中心としているが、近隣地域周辺は交通利便性が優れるため商業地は多くの需要者が見込まれる。事業者向けの収益物件の需要は強く、収益価格は重視されるものの、賃料・還元利回り等の想定要素もある。したがって、規範性のある取引事例から求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	横浜駅西方
距離	540 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市西区神奈川県横浜市西区南幸２丁目１７番７
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	18.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中高層の店舗事務所ビルが建並ぶ横浜駅西口の商業地域。特別用途地区の指定がある。
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域としてほぼ熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。ダイエー跡地の開発が進み需要は概ね堅調で、地価は上昇傾向にある。 (2)中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域としてほぼ熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。ダイエー跡地の開発に期待がある。需要は安定しており地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 717万4,020 円 1平米 217万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 714万960 円 1平米 216万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 717万4,020円 1平米 217万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 667万8,120円 1平米 202万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 714万960円 1平米 216万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 667万8,120円 1平米 202万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安が進み世界経済情勢等先行きが不透明だが、不動産市場はアフターコロナを見越した動きに転じ、用途や地域によっては更に堅調に推移している。 (2)新型コロナ感染症の影響、国際情勢等により景気は不透明であるが、不動産市況は総じて堅調である。今後も景気は不透明感が続くものと思料する。
地域要因
(1)横浜駅圏で概ね繁華性がある商業地域のため、需要は高まっている。店舗収益は改善しており、事務所需要は概ね堅調である。 (2)地域に変動要因がなく、現環境を維持して推移するものと予測する。
個別的要因	(1)概ね繁華性のある通りに接面し、店舗や事務所立地に優れるが、ダイエー跡地の開発に期待感が見られる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０４１５Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区南幸２丁目１７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万8,562 円／平米 485万5,066 円／坪
推定価格 平米 坪	143万7,195 円／平米 475万1,367 円／坪
標準価格 平米 坪	210万1,162 円／平米 694万6,442 円／坪
査定価格 平米 坪	210万 円／平米 694万2,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	387 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０４１５Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区南幸２丁目１７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	297万9,080 円／平米 984万8,838 円／坪
推定価格 平米 坪	306万3,779 円／平米 1,012万8,853 円／坪
標準価格 平米 坪	225万7,759 円／平米 746万4,151 円／坪
査定価格 平米 坪	226万 円／平米 747万1,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050405 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市西区南幸２丁目１７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	205万8,759 円／平米 680万6,257 円／坪
推定価格 平米 坪	200万1,898 円／平米 661万8,275 円／坪
標準価格 平米 坪	226万9,726 円／平米 750万3,714 円／坪
査定価格 平米 坪	227万 円／平米 750万4,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	南東
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050408 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市西区南幸２丁目１７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	168万7,143 円／平米 557万7,695 円／坪
推定価格 平米 坪	169万5,177 円／平米 560万4,255 円／坪
標準価格 平米 坪	205万2,272 円／平米 678万4,811 円／坪
査定価格 平米 坪	205万 円／平米 677万7,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情