路線価 (2023) 神奈川県横浜市西区平沼1-128-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市西区神奈川県横浜市西区平沼１丁目１２８番１
価格時点	2023 年
駅名	横浜駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (312 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 153万7,290 円 1平米 46万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億4,400万 円 (312 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 153万678 円／坪 1平米 46万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西区、中区、南区及び神奈川区において近隣地域と同等の収益性を有する商業地域であり、特に代替競争の関係が強いのは横浜駅周辺の地域である。需要者は、事業法人または不動産投資を行う法人及び個人などが想定される。利便性良好な立地から賃貸住宅需要が旺盛であるため堅調な収益物件用地需要の影響を受けて地価は上昇傾向が持続している。取引目的等により取引価格に幅があり、市場において中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、相鉄本線、ＪＲ京浜東北・根岸線、京急線、地下鉄ブルーライン沿線で、西区、中区、南区、神奈川区に至る圏域の商業地域である。需要者は、個人・法人事業者のほか、賃貸収入を目的とする地場の不動産業者等である。商況は停滞気味ではあるが、横浜市中心部に近く、基準容積率が高いことからマンション用地としての需要も認められ、需要は堅調である。条件の良否や個別性による価格変動が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地の典型的な需要者は、自ら商売を行う場合には背後地の商圏や顧客の流動性等商業収益に関する検討を行い、賃貸目的の場合には空室率や賃料相場等賃貸事業に関する検討を行うのが一般的である。したがって収益価格の規範性は相応に高いものと判断される。しかし地域での利用は自用もあり比準価格の規範性も相応に認められる。本件では、代表標準地との検討を踏まえ比準価格を標準に収益価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (2) 事務所、共同住宅等の賃貸物件が多い地域で、需要者のうち不動産業者等は収益性に着目し判断を行うことから、その収益性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。一方、自用目的で取得する事業者もあり、取引市場の価格水準により価格形成がなされる地域でもある。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、市場の実態を反映する比準価格を重視するものとし、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	横浜駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	94.4 坪 (312 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所兼共同住宅等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市西区神奈川県横浜市西区平沼１丁目１２８番１
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	18 m
面積	300 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	中高層マンションが多いが、一般住宅や寺院が混在し、駐車場等の空地も見られる。
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層のマンションが多く開発余地が少ない地域であるが、周辺の一部事業所等の跡地がマンション等に建て替わる可能性があるほかは、特段の要因は無く、当面が現環境を維持するものと推察される。 (2)横浜駅徒歩圏にある中高層の事務所兼共同住宅が多い商業地域である。周辺の一部事業所等の跡地がマンション等に建替る可能性があるほかは格別な変動要因はなく、当分の間は現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 157万6,962 円 1平米 47万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 156万3,738 円 1平米 47万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 157万6,962円 1平米 47万7,000円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2022年	1坪 144万8,028円 1平米 43万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 156万3,738円 1平米 47万3,000円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2019年	1坪 144万8,028円 1平米 43万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの沈静化に伴う商況回復は持続しているが、固定化しつつある一般消費行動の変容の影響から一部業種では回復の遅れ等が見られる。 (2)金融政策変更が発表されたものの金融緩和は継続しており、景気は新型コロナ等の影響が和らぐもとで持ち直している。不動産需要は回復基調にある。
地域要因
(1)横浜駅徒歩圏と利便性高い立地により賃貸住宅需要が旺盛なため、堅調な収益物件用地需要の影響を受けて地価の上昇幅は拡大している。 (2)横浜駅徒歩圏に所在する希少性や店舗兼共同住宅などの収益物件の需要が増加していることから地価は上昇傾向にあると判断した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)角地で利用効率等が優る。個別的要因に変動はみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０４０５Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区平沼１丁目１２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万4,292 円／平米 166万7,189 円／坪
推定価格 平米 坪	51万8,980 円／平米 171万5,748 円／坪
標準価格 平米 坪	45万5,246 円／平米 150万5,043 円／坪
査定価格 平米 坪	47万8,000 円／平米 158万268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	433 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０４０６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区平沼１丁目１２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万7,850 円／平米 141万4,472 円／坪
推定価格 平米 坪	44万7,103 円／平米 147万8,123 円／坪
標準価格 平米 坪	46万2,361 円／平米 152万8,565 円／坪
査定価格 平米 坪	48万5,000 円／平米 160万3,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050408 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区平沼１丁目１２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万298 円／平米 76万1,365 円／坪
推定価格 平米 坪	37万7,770 円／平米 124万8,908 円／坪
標準価格 平米 坪	44万8,126 円／平米 148万1,505 円／坪
査定価格 平米 坪	47万1,000 円／平米 155万7,126 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０４０９Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区平沼１丁目１２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万1,385 円／平米 136万39 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,980 円／平米 137万1,924 円／坪
標準価格 平米 坪	43万2,722 円／平米 143万579 円／坪
査定価格 平米 坪	45万4,000 円／平米 150万924 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050415 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区平沼１丁目１２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,425 円／平米 74万1,949 円／坪
推定価格 平米 坪	44万7,543 円／平米 147万9,577 円／坪
標準価格 平米 坪	46万5,706 円／平米 153万9,624 円／坪
査定価格 平米 坪	48万9,000 円／平米 161万6,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情