路線価 (2023) 神奈川県横浜市西区北幸1-8-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市西区神奈川県横浜市西区北幸１丁目８番４外
価格時点	2023 年
駅名	横浜駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 1,322万4,000 円
1平米当たり	1平米 400万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (462 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,778万6,280 円 1平米 538万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (462 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,778万6,280 円／坪 1平米 538万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西区及び隣接区、川崎市、東京都区部を含む商業地域であり、近隣地域は高度商業地。需要者は県内外の法人事業者や機関投資家、不動産業者などが中心。個人事業者は皆無。横浜駅西口周辺の大規模再開発への期待感などから、地域を含む高度商業地に対する需要は新型コロナの影響はあるものの高い。個別性による価格変動が大きく取引市場での中心価格帯の判定は困難である。稼働率の良好な商業ビルなどは未だ想像を上回る高値で取引されている。 (2) 同一需給圏は、東京都区部・川崎など首都圏の主要駅周辺に存する高度商業地域で、特に横浜市中心部の高度商業地域と強い代替競争関係にある。中心となる需要者は、賃貸ビル経営を目的とする大手不動産会社又は機関投資家等が考えられる。横浜駅地区で行われている開発計画も順調に進捗し、減速感はみられるものの、地価は上昇傾向にある。なお、各画地の個別性により取引価格水準の幅が大きく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業ビルが建ち並び賃貸物件も多いため収益性が取引価格に大きな影響を与える地域であるが、取引の多くは事業用物件や業者購入物件であり収益物件取引は少ない。よって収益価格は低位に試算された。本件は広域的な収集・選択で採用した西区内の商業地事例等により市場性並びに実証性が適切に反映された比準価格を重視し、商業地では理論的な価格として規範性が認められる収益価格を関連づけ、一般的要因の分析も考慮して、上記の通り決定した。 (2) 比準価格は東京都区部の取引事例など同一需給圏内に所在する高度商業地の取引事例をもとに試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域は収益獲得を目的とする取引が多い地域で、両価格の規範性は同等であり、市場の実態を反映した比準価格も収益性を反映していると考えられることから、比準価格と収益価格を相互に関連付け、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	横浜駅西方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	139.7 坪 (462 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層の事務所、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市西区神奈川県横浜市西区北幸１丁目８番４外
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	28 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高度商業地域
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)横浜駅西口周辺の大規模再開発、鶴屋町地区の再開発などにより、今後も繁華性・集客力の向上が進むものと予測。地価は当該再開発期待を反映しコロナ禍であるものの上昇傾向。 (2)近隣地域を含む横浜駅周辺地区においては、南幸の大規模商業施設・高層共同住宅の建築計画、鶴屋町の再開発計画が順調に進捗し、これらの開発の周辺地域への波及効果で今後更なる繁華性の向上が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,957万1,520 円 1平米 592万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,867万8,900 円 1平米 565万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,957万1,520円 1平米 592万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 1,702万5,900円 1平米 515万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,867万8,900円 1平米 565万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 1,702万5,900円 1平米 515万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)未だ新型コロナ感染の波はあるものの、行動制限の大幅緩和など社会経済活動の急速な正常化に伴い、不動産市場の回復傾向も鮮明になっている。 (2)個人消費、設備投資、雇用情勢など持ち直している。一方、消費者物価は上昇しており、海外景気の下振れや金融市場の変動等に注意が必要。
地域要因
(1)周辺で大規模再開発が進行しているため、近隣地域周辺の土地需要は高く供給は過少気味。地価は当該需要を反映し、コロナ禍だが上昇傾向で推移。 (2)横浜駅周辺地区では再開発等が順調に進捗中している。不動産需要は堅調で、地価は上昇。
個別的要因	(1)今のところ特段の個別的要因の変動はない。ウィズコロナ政策の成否、横浜駅西口周辺の大規模再開発の進捗には留意する必要がある。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０４０８Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区北幸１丁目８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	408万4,991 円／平米 1,350万4,980 円／坪
推定価格 平米 坪	455万1,847 円／平米 1,504万8,406 円／坪
標準価格 平米 坪	590万3,822 円／平米 1,951万8,036 円／坪
査定価格 平米 坪	608万 円／平米 2,010万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０４０１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区北幸１丁目８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	350万7,869 円／平米 1,159万7,015 円／坪
推定価格 平米 坪	391万9,820 円／平米 1,295万8,925 円／坪
標準価格 平米 坪	534万354 円／平米 1,765万5,210 円／坪
査定価格 平米 坪	550万 円／平米 1,818万3,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０４１３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	神奈川県横浜市西区北幸１丁目８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	755万698 円／平米 2,496万2,608 円／坪
推定価格 平米 坪	716万9,635 円／平米 2,370万2,813 円／坪
標準価格 平米 坪	582万8,972 円／平米 1,927万581 円／坪
査定価格 平米 坪	600万 円／平米 1,983万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	667 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０４１３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	神奈川県横浜市西区北幸１丁目８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	527万4,332 円／平米 1,743万6,942 円／坪
推定価格 平米 坪	512万1,895 円／平米 1,693万2,985 円／坪
標準価格 平米 坪	592万8,119 円／平米 1,959万8,361 円／坪
査定価格 平米 坪	611万 円／平米 2,019万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情