路線価 (2023) 神奈川県横浜市西区戸部本町215-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市西区神奈川県横浜市西区戸部本町２１５番７
価格時点	2023 年
駅名	戸部駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 94万2,210 円
1平米当たり	1平米 28万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	6,200万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万9,668 円 1平米 37万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,200万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万9,668 円／坪 1平米 37万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西区内及び中区、周辺区内の最寄駅徒歩圏である商業地域。市内の個人事業主や法人事業主、大規模地についてはマンション事業者等が需要の中心となる。最寄駅へ徒歩圏で、かつ、横浜駅にも近く、また、幹線道も近くにあり、交通接続性が良好なので、商業地等としての需要は相応に存在する。価格水準は、取引件数が限定されることにより把握が困難であるが、１㎡当たり３０万円台後半程度と判断される。 (2) 同一需給圏は西区、隣接する中区、保土ケ谷区の普通商業地域及び商住混在地域である。主な需要者は地元企業、個人投資家、不動産業者等様々な需要者が考えられる。駅徒歩圏で横浜駅にも近く、幹線道路へのアクセスも優れる。戸部駅周辺の店舗、事務所、マンションの賃貸需要も安定している。画地規模や立地、需要者によって価格水準が異なるが１㎡あたり３５～４０万円程度が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の現実の取引を基に算定される市場実態を示すものだ。反面、本地域は商業地域で、賃料等を算定根拠とする収益価格が重要な価格要素である。しかし、賃料動向は必ずしも価格動向が反映されるものではない。そして、標準地は上層が共同住宅で相当賃料が得られない傾向があり、収益価格が低位になる可能性がある。よって、比準価格を中心として収益価格を考量して、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏の商業地域の取引事例より試算されたもので、取引の実態を反映した実証的で説得力が認められる。一方、対象標準地の想定される主たる需要者は収益性に基づく取引が多いことから、収益性の観点から求めた収益価格は一定の説得力は認められる。対象標準地の価格決定に当たっては、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	戸部駅南東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市西区神奈川県横浜市西区戸部本町２１５番７
標準地の範囲
東	120 m
西	80 m
南	25 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	9.1 m
奥行き	18.2 m
面積	164 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅至近の商業地域であるが、一般住宅や共同住宅も混在する地域だ。容積率を活用した中層店舗兼共同住宅等への用途転換が徐々に進行するものと予測する。 (2)戸部駅に近い商業地域。店舗併用住宅のほかに一般住宅も混在する商業地域。当面の間、地域要因の変動はなく、同様の状況で推移するものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 136万8,684 円 1平米 41万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 128万6,034 円 1平米 38万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 136万8,684円 1平米 41万4,000円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2022年	1坪 117万324円 1平米 35万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 128万6,034円 1平米 38万9,000円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2019年	1坪 117万324円 1平米 35万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型肺炎の流行による景気悪化の状況下だが、超金融緩和により、地価下落に直結するとまでは判断できないと考える。 (2)コロナ禍の影響が緩和し景気は持ち直している。物価上昇や円相場の変動、供給面の制限などが市況に及ぼす影響に対して注視する必要がある。
地域要因
(1)駅至近の商業地域で中層店舗住宅の他に共同住宅のみならず低層店舗住宅等も混在し、中層店舗住宅等への転換が進むものと予測する。 (2)店舗併用住宅のほかに一般住宅も多く見られる商業地域。駅至近のため、需要は堅調である。今後も上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０４０６Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区戸部本町２１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万7,850 円／平米 141万4,472 円／坪
推定価格 平米 坪	44万4,108 円／平米 146万8,221 円／坪
標準価格 平米 坪	45万2,248 円／平米 149万5,132 円／坪
査定価格 平米 坪	45万2,000 円／平米 149万4,312 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０４０５Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区戸部本町２１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万4,292 円／平米 166万7,189 円／坪
推定価格 平米 坪	51万1,636 円／平米 169万1,469 円／坪
標準価格 平米 坪	41万3,945 円／平米 136万8,502 円／坪
査定価格 平米 坪	41万4,000 円／平米 136万8,684 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	433 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050415 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区戸部本町２１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,425 円／平米 74万1,949 円／坪
推定価格 平米 坪	44万3,621 円／平米 146万6,611 円／坪
標準価格 平米 坪	41万6,937 円／平米 137万8,394 円／坪
査定価格 平米 坪	41万7,000 円／平米 137万8,602 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０４１３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市西区戸部本町２１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万7,843 円／平米 124万9,149 円／坪
推定価格 平米 坪	36万9,015 円／平米 121万9,964 円／坪
標準価格 平米 坪	37万2,366 円／平米 123万1,042 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	緑化地域
特別な事情